زلزله ۸ ریشتری در بازار اجاره؛ اوضاع برای دهک‌های پایین سخت‌تر شد

بررسی‌های اخیر نشان می‌دهد که طرح‌های دولتی در حوزه مسکن، بیشتر دارای اثرات کوتاه‌مدت و مقطعی بر رشد این بخش بوده‌اند. هرچند این پروژه‌ها ممکن است در کوتاه‌مدت جهش‌هایی را در ساخت‌وساز ایجاد کنند، اما نبود زیرساخت‌های مالی، نهادی و اجرایی مناسب، مانع پایداری این رشد می‌شود.

عناصر کلیدی برای رونق پایدار مسکن

برای گذر از این دور باطل و ایجاد شرایط مناسب برای رونق پایدار در حوزه مسکن، توجه به شش عامل اساسی ضروری است. این عوامل عبارت‌اند از: اصلاح ساختار تأمین مالی، بهبود فضای کسب‌وکار، ثبات قوانین و مقررات، تقویت مشارکت بخش خصوصی، کنترل نوسانات قیمت مصالح و توسعه زیرساخت‌های شهری متناسب با افزایش جمعیت.

در صورتی که تدابیر و سیاست‌های اتخاذ شده بر مبنای واقعیت‌های اقتصادی و نیازهای ساختاری باشند، می‌توان به رشد مستمر و معنادار در این بخش امیدوار بود؛ در غیر این صورت، رشد اندک فعلی می‌تواند به سرعت جای خود را به رکود عمیق‌تر دهد.

عدم تحقق اهداف توسعه

اهداف برنامه هفتم توسعه برای رشد سالانه ۹ درصدی تولید در بخش مسکن و ساختمان نه تنها در سال اول تحقق نیافت، بلکه با بررسی روند گذشته این بخش، تحقق این هدف در سال‌های باقی‌مانده نیز دور از انتظار به نظر می‌رسد.

آمارها نشان می‌دهند که در سال گذشته، رشد تولید در این بخش تنها به ۰.۵ درصد محدود شد. این نرخ که دومین رشد مثبت پی‌درپی این حوزه است، نسبت به رشد ۳.۶ درصدی سال قبل، کاهش قابل‌توجهی را نشان می‌دهد.

نقش دولت در تحرک بخش مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد که رشد مثبت ۳.۶ درصدی سال ۱۴۰۲ و نیم درصدی سال ۱۴۰۳ بیشتر تحت تأثیر طرح‌های دولتی، مانند مسکن ملی، بوده است. این اقدامات در سال ۱۴۰۲ منجر به آغاز ساخت بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی دولتی شد که این عدد تقریباً معادل ساخت‌وسازهای غیردولتی طی دهه اخیر است. همچنین، کاهش نسبی تورم مسکن در سال ۱۴۰۲، تا حدی باعث ایجاد تحرک در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی شد.

در سال ۱۴۰۳، علی‌رغم ثبات قیمت مسکن، تورم تولید شرایط را نسبت به سال گذشته دشوارتر کرد و در نتیجه رشد ۰.۵ درصدی را رقم زد، رقمی که به معنای آسیب‌پذیری جدی این بخش است.

نمونه‌های قبلی شارژ دولتی در مسکن

در سال‌هایی مانند ۱۳۹۱ که پروژه‌های دولت‌محور مانند مسکن مهر در اوج خود بودند، بخش ساختمان رشد چشمگیری داشت و حتی جهش ۴۷.۱ درصدی را تجربه کرد. این در حالی است که در سال‌های پیش از آن، رشد این بخش کمتر از ۴ درصد بود. اما باید توجه داشت که این نوع از رشد، تضمینی برای پایداری ایجاد نمی‌کند.

اگر پروژه‌های دولتی تنها برای تقاضای غیرمصرفی مناسب باشند و دسترسی دهک‌های پایین را به مسکن بهبود ندهند، تمام تلاش‌ها ناکام خواهد ماند. تجربه ابتدایی دهه ۹۰ نشان داده که عدم توانایی دهک‌های پایین در پرداخت آورده نقدی باعث شد خانه‌های مسکن مهر به بازار دلالی کشیده شود.

آمارهای نگران‌کننده از افت رشد

در حالی که متوسط رشد بلندمدت بخش ساختمان با عددی حدود ۵ درصد ثبت شده، این بخش در ۶ سال اخیر کاهشی ۷ درصدی را تجربه کرده است. این موضوع فاصله عظیمی را میان شرایط موجود و اهداف برنامه هفتم توسعه نشان می‌دهد.

در حال حاضر، سهم بالای اجاره‌بها در هزینه‌های خانوار، ناتوانی در پس‌انداز را افزایش داده و انگیزه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز کاهش یافته است. به ویژه برای دهک‌های پایین، وضعیت کنونی به معنای دشواری مضاعف در دستیابی به یک سرپناه مناسب است.

راه‌حل این معضل در بهبود عوامل کلیدی همچون افزایش تسهیلات خرید مسکن، کاهش سهم اجاره‌بها در درآمدها و بازنگری در سودآوری ساخت و ساز نهفته است. تنها با ایجاد تعادل در این شرایط، می‌توان به تغییر مثبت در این بازار امیدوار بود.