بازی مخفی در بازار مسکن تهران/ زیر پوست شهر چه می‌گذرد؟

بازار مسکن تهران در ماه‌های اخیر تغییرات قابل توجهی را تجربه کرده است. در این میان، عوامل پنهان و اثرگذاری در زیر پوست شهر در حال شکل‌گیری هستند که نیازمند تحلیل دقیق‌تر هستند.

افزایش عرضه املاک کلنگی در مناطق پایین‌شهر

داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه املاک، اعلام کرد که با شدت گرفتن خروج اتباع خارجی از کشور، تعداد املاک کلنگی که در بازار عرضه می‌شود افزایش یافته است، به‌ویژه در مناطق پایین‌شهر. این موضوع می‌تواند تأثیر چشمگیری بر قیمت مسکن در این مناطق بگذارد.

ممنوعیت انعقاد قرارداد اجاره با اتباع غیرمجاز

طبق اعلام بیگی‌نژاد، با ممنوعیت جدیدی که برای عدم انعقاد قرارداد اجاره با اتباع غیرمجاز وضع شده است، تاکنون هیچ سامانه‌ای برای ثبت قراردادهای اجاره این افراد در دو درگاه رسمی «کاتب» و «خودنویس» تعریف نشده است. این در حالی است که عدم وجود قرارداد رسمی باعث می‌شود اطلاعات دقیقی از وضعیت سکونت و اجاره‌بهای این افراد در دسترس نباشد.

تأثیر خروج اتباع بر کاهش نرخ اجاره

وی افزود: نبود امکان ثبت قرارداد اجاره برای اتباع، نه تنها مالکیت و محل سکونت این افراد را غیرشفاف می‌کند، بلکه با خروج گسترده بخشی از اتباع از کشور، بسیاری از املاک به بازار بازگشته و با قیمت‌هایی مشابه سال گذشته یا حتی ارزان‌تر عرضه می‌شوند. این موضوع به کاهش نرخ اجاره در برخی مناطق منجر شده است.

مقایسه قیمت‌ها در املاک کلنگی و آپارتمانی

بیگی‌نژاد بیان کرد: کاهش قیمت املاک کلنگی در بازار تهران قابل مشاهده است. این در حالی است که قیمت آپارتمان‌ها نسبت به سال گذشته افزایش یافته، اما حجم معاملات همچنان کم و رکود در این بخش محسوس است.

چالش‌های مالی اتباع در اجاره‌بها

یکی دیگر از مشکلات پیش‌روی بازار مسکن، محدودیت‌های بانکی و عدم امکان انجام تراکنش‌های مالی برای اتباع است. این موضوع باعث کاهش شفافیت در چگونگی پرداخت اجاره‌بها شده است و نگرانی‌ها در صورت خروج گسترده این افراد افزایش یافته است.

تجربه جنگ تحمیلی و بازگشت املاک به بازار

تجربیات گذشته نشان داده است که خروج اتباع از کشور یا مناطق خاص می‌تواند منجر به بازگشت تعداد زیادی فایل‌های ملکی به بازار شود. به عنوان مثال، در زمان جنگ تحمیلی ۱۲ روزه، املاک کلنگی قدیمی بدون تغییر قیمت یا حتی با کاهش قیمت وارد بازار شدند.

نبود اطلاعات شفاف درباره محل سکونت اتباع

بیگی‌نژاد در پایان تأکید کرد که تمامی این تغییرات در حالی رخ می‌دهد که اطلاعات شفافی از قراردادها، محل سکونت و وضعیت معیشتی اتباع در دست نیست. این در حالی است که واقعیت وجود سکونت شبانه این افراد در نقاط مختلف کشور انکارناپذیر است. عدم دسترسی به اطلاعات دقیق، تحلیل اثرات حضور یا خروج این افراد بر بازار مسکن را دشوار کرده است.

وضعیت بازار مسکن تهران: مقایسه اجاره‌بها

نوع ملک تغییر قیمت نسبت به سال گذشته وضعیت حجم معاملات

املاک کلنگی	کاهش قیمت	افزایش عرضه
آپارتمان‌ها	افزایش قیمت	رکود معاملات