تحلیل آتش بس در بازار مسکن؛ چشم‌انداز قیمت خانه در ایران

در شرایطی که بازار مسکن در یکی از پرنوسان‌ترین و حساس‌ترین مقاطع خود قرار دارد، فعالان این حوزه – از سازندگان گرفته تا مشاوران املاک و سرمایه‌گذاران – بیش از هر زمان دیگری نیازمند داده‌های رسمی و به‌روز برای ارزیابی وضعیت، تحلیل چشم‌انداز و برنامه‌ریزی برای آینده هستند. روندهایی مانند نرخ رشد قیمت، میزان معاملات، وضعیت عرضه و تقاضا، و حتی جابه‌جایی جمعیت، همگی نقشی کلیدی در جهت‌دهی تصمیم‌های فعالان اقتصادی این حوزه ایفا می‌کنند.

با این حال، تابلوهای رسمی بازار مسکن که قرار بود نقش چراغ راه را برای تصمیم‌گیری ایفا کنند، مدتی‌ست به‌دلیل اختلالات سامانه‌ای در وزارت راه و شهرسازی عملاً از کار افتاده‌اند. سامانه‌هایی نظیر «سابا»، «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات» و برخی پنل‌های اطلاع‌رسانی دیگر که می‌توانستند تصویری شفاف از تحولات این بخش ارائه دهند، به دلایل فنی یا اداری از دسترس خارج شده‌اند یا به‌روزرسانی نمی‌شوند.

این اختلال، بازار را در وضعیتی مبهم و غیرقابل پیش‌بینی قرار داده است. تصمیم‌گیری بدون تکیه بر داده‌ واقعی، به افزایش ریسک معاملات، شکل‌گیری حباب‌های مقطعی، و بی‌اعتمادی بیشتر میان طرفین معامله منجر می‌شود. به‌ویژه در شرایطی که بازار تشنه ثبات و جهت‌گیری روشن است، این سکوت آماری می‌تواند تبعات سنگینی در پی داشته باشد.

کارشناسان معتقدند بازگشت فوری شفافیت به بازار، تنها با احیای سامانه‌های اطلاعاتی و انتشار منظم داده‌ها امکان‌پذیر است. در غیر این صورت، فضای فعلی که در آن شایعه، گمانه‌زنی و اطلاعات ناقص دست بالا را دارند، می‌تواند بحران بازار مسکن را پیچیده‌تر از همیشه کند.

توقف انتشار آمارهای حیاتی از نبض مسکن درآستانه یک‌سالگی قرار گرفته و درحالی‌که ۱۲۸روز پیش، عالی‌ترین مقام این بخش در دولت وعده داد «به‌ زودی داشبورد آماری، احیا و داده‌های قیمت قطعی معاملات آپارتمان‌های تهران در اختیار بانک مرکزی قرار می‌گیرد»، اما هنوز این اقدام صورت نگرفته است. تا پیش‌از شکل‌گیری کلکسیون سامانه‌های ملکی در وزارتخانه متولی، چراغ اتاق آمار روشن بود و انتشار داده‌ها به صورت منظم انجام می‌گرفت؛ اما اکنون به‌جای آنکه اطلاع‌رسانی به فعالان بخش، کامل‌تر و دقیق‌تر از قبل شود،

جریان آماری با سامانه‌های جدید- قطع شده است. سرمایه‌گذاران ساختمانی، مالکان و همچنین متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان در هفته‌های گذشته به‌دلیل شرایط ویژه بازارها، به سایت مرجع همیشگی «انتشار گزارش تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران» مراجعه کردند به امید آنکه از «آخرین روند قیمت قطعی و نبض فروش‌ها» مطلع شوند؛ اما به در بسته خوردند. واکنش بازار مسکن به جنگ ۱۲روزه برای خیلی‌ها «سوال‌‌برانگیز» شده است و وجود آمار رسمی می‌تواند به خیلی از ابهامات پاسخ روشن دهد.

متولی بخش مسکن  و ساختمان در دولت از ابزارهای مدرن تولید و تحلیل داده به جای آنکه در مسیر «بهبود اطلاع‌رسانی آماری» استفاده کند، جهت مخالف «استفاده موثر» را برگزیده است؛ از روزی که کلکسیونی از سامانه‌های مختلف «ثبت قراردادهای خرید و فروش و اجاره آپارتمان» در وزارت راه و شهرسازی ایجاد شد تاکنون، «همه داشبوردهای حاوی آمارهای حیاتی از بازارهای مسکن و ساخت‌وساز» که پیش‌تر فعال بود، از کار افتاد.

اکنون و در مقطع «حساس و تاریخی» این بخش، با وجود وعده‌ «به‌ زودی» وزیر در نیمه اسفند پارسال برای پایان‌دادن به این وضعیت خاموشی، اما همچنان صفحات نمایشگر «سطح رسمی قیمت زمین، مسکن، اجاره‌بها، تیراژ ساخت‌وساز، تعداد خانه‌های خالی و خیلی دیگر از متغیرهای کلیدی» کار نمی‌کند و از دسترس بازیگران اصلی این بازار خارج است.

وزیر راه و شهرسازی در نشست خبری نیمه اسفند سال گذشته خود، در پاسخ به پرسش «دنیای‌اقتصاد» درباره «سرنوشت اتاق خاموش آمارهای مسکن» گفت: پالایش سامانه‌ مربوطه (خودنویس) و لزوم ارتقای آن باعث شده تا داده قیمت ماهانه مسکن منتشر نشود. با این وجود این سامانه در حال ارتقا است و به زودی داده‌های مورد نظر در اختیار بانک مرکزی و دولت قرار می‌گیرد. او همچنین گفته بود، نبود داشبورد مدیریتی، چالشی در ساختار وزارت راه و شهرسازی است؛ با این حال درصدد هستیم این معضل را برطرف کرده و به داده‌های قابل اتکا دسترسی پیدا کنیم.

ضعف یا بی‌تفاوتی؟

اتفاقاتی که به دنبال «تجاوزگری رژیم صهیونیستی» و جنگ ۱۲روزه در بازار مسکن و روند قیمت‌ طی اواخر خرداد و هفته ابتدای تیر ماه رخ داد، بار دیگر «پیکان توجه فعالان مسکن و ساختمان» را به تابلوهای رسمی اما از کار افتاده در سایت‌های اطلاع‌رسانی وزارت راه‌وشهرسازی، بانک مرکزی و مرکز آمار جلب کرد. در زیربخش آمارهای اقتصادی سایت بانک‌مرکزی، لینک گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران، از مرداد ۹۳ تاکنون، هیچ آماری از «میانگین قیمت آپارتمان‌های شهر تهران، نرخ رشد قیمت‌ها و همچنین حجم معاملات خرید ماهانه» درج نشده است.

مرکز آمار ایران نیز در حدود یکسال گذشته، انتشار ماهانه «شاخص قیمت مسکن شهر تهران» را متوقف کرده است. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم از سال۹۹ تاکنون، هیچ آماری از «قیمت مسکن در شهرها و مراکز استان‌ها و نبض معاملات ملک (زمین و خانه) در کشور» در سایت این وزارتخانه بارگذاری نکرده است. فعالان مسکن و ساختمان طی هفته‌های گذشته برای هزار و یکمین بار به این سایت‌ها مراجعه کردند با این تصور که «متولی مسکن این‌بار که اوضاع خیلی متفاوت شده، غفلت یا بی‌تفاوتی نسبت به آمار را کنار گذاشته و هر طور شده چراغ آماری بخش را روشن کرده است». اما سایت‌ها تا همین الان، هیچ داده آماری از مسکن ندارند. بررسی‌ها نشان می‌دهد، سامانه‌بازی در دستگاه‌های دولتی طی سال‌های اخیر که یک نمونه مخرب آن نصیب بخش مسکن و ساختمان شد، یکی علل اصلی «تخریب برج مراقبت» این بخش است.

آمارهای حیاتی از بازار مسکن و ساخت‌وساز در نقش «جواب آزمایش عملکرد بخش»، در هر لحظه از روند بازار، «خوراک تصمیم‌گیری بخش‌خصوصی و سرمایه‌گذار ساختمانی» و «راهنمای کلیدی خانوارها برای خرید و اجاره و همچنین مالکان برای فروش و اجاره‌داری» است. نبود این آمارها باعث «سرگردانی فعالان و بازیگران بازار» و «مه‌آلود شدن مسیر حرکت‌شان» می‌شود که در این حالت، دو اتفاق بد همزمان در این بخش کلیدی اقتصادی رخ می‌دهد؛ ناامیدشدن از ادامه مسیر و در نتیجه شارژ رکود مسکن و ساختمان از یک‌سو و مستقر شدن شایعات و تحلیل‌های نادرست یا کم‌عمق درباره اوضاع.

وزارتخانه متولی مسکن و ساختمان طی این سال‌ها چند بار «سامانه مرجع ثبت قراردادهای معاملات مسکن» را تغییر داد. هر بار، عاملان تنظیم قرارداد و همچنین معامله‌گران با آشفتگی عظیمی نسبت به «محل دقیق معرفی‌شده از سوی دولت برای انجام معاملات» روبه‌رو شدند. از آنجا که ملک « ارزشمندترین دارایی افراد» به حساب می‌آید، این سامانه‌بازی‌ها، نوعی ترس نیز در خریداران و فروشنده‌ها از بابت اینکه «مبادا قراردادشان از اعتبار لازم برای پیگیری‌های بعدی برخوردار نباشد» به وجود آورد.

اکنون نیز هنوز برای بخشی از شهروندان، آن سامانه موسوم به «کد رهگیری» برای تنظیم مبایعه‌نامه، رسمیت دارد اما این هم مشخص نیست که آیا همچنان روال سابق برای معاملات برقرار است یا نه. نتایج این آشفتگی روی «مسیر اتصال بانک مرکزی و مرکز آمار بر داده‌های قراردادهای خرید و فروش آپارتمان» اثری سوء گذاشته و عملا اتصال قطع شده است. در نتیجه، امکان «سنجش میانگین قیمت رسمی فروش واحدهای مسکونی یا همان قیمت قطعی» و «محاسبه میانگین قیمت ماهانه مسکن» از این دو نهاد سلب شده است. به نظر می‌رسد، مشغول شدن بیش‌از حد یا غیرضرور متولی مسکن روی طرح‌ها و اقداماتی که «کار بخش خصوصی و فعالان ساختمانی است نه کار دولت»، باعث شده «وقت و توان لازم را برای احیای داشبورد آماری بخش مسکن» نداشته باشد.

انتظار این است «راه‌اندازی سامانه‌های الکترونیکی در حوزه قراردادهای معاملات ملکی»، کیفیت تهیه آمار قیمت مسکن را ارتقا دهد اما با فراگیر شدن این سامانه‌ها در وزارتخانه مسوول، نه تنها کیفیت بالا نرفت که کمیت آن نیز با توقف انتشار آمار، به صفر رسید. این در حالی است که دهه ۸۰ که هنوز هیچ سامانه‌ای در وزارت مسکن وقت برای «الکترونیکی شدن ثبت قراردادهای خرید و فروش آپارتمان» شکل نگرفته بود و مبایعه‌نامه نیز کاغذی (سنتی) منعقد می‌شد، دفتر اقتصاد مسکن با انتشار یک فصلنامه علمی، «آمارهای مربوط به قیمت رسمی فروش واحدهای مسکونی» را نه برای شهر تهران که حتی گسترده‌تر و برای مراکز استان‌ها به صورت جداولی در پایان فصلنامه، منتشر می‌کرد.

ماجرای هفته‌های اخیر بازار مسکن

اکنون فعالان بخش مسکن و ساختمان، گلایه‌های فراوانی خطاب به دولت و متولی این بخش بابت «بدهی آماری به بازار» دارند. به دنبال حملات نظامی هفته‌های اخیر، بازار مسکن نیز همچون سایر بازارهای دارایی به این ریسک رکودساز  واکنش نشان داد.

این شاخص ابتدای هر ماه براساس قیمت فروشنده‌ها در فایل‌های عرضه شده در محله‌های منتخب مناطق ۲۲ گانه براساس تحقیق میدانی به دست می‌آید و با سطح شاخص ماه قبل مقایسه می‌شود. «قیمت پیشنهادی» بسته به سمت‌وسوی متغیرهای اقتصادی و سیاسی اثرگذار بر رفتار بازیگران بازار، در سطوح مختلف قرار می‌گیرد و از آن مهم‌تر، با تغییراتی متاثر از بازیگردانان بیرونی یا حتی درونی بازار، به «قیمت قطعی» در قرارداد تبدیل می‌شود.

ابتدای تابستان به دلیل آنکه همچنان جنگ تحمیلی در جریان بود، بازار مسکن مطابق انتظاراتی که از «نحوه واکنش در چنین شرایطی» وجود داشت و از قبل نیز قابل تصور بود و حتی علائم آن در سال گذشته -که ریسک تنش نظامی با فراز و فرودهایی مواجه شد- روی رفتار معامله‌گران و قیمت‌ها ردیابی شد، «رکود عمیق‌تر از قبل» را تجربه کرد.

طی روزهای جنگ ۱۲روزه به دلایل مختلف از جمله «ابهام نسبت به آینده»، «احتمال تخریب دارایی» و همچنین «اختلال در شبکه بانکی برای نقل و انتقال پول»، حجم معاملات خرید آپارتمان تا نزدیک صفر، افت کرد. ضمن آنکه، در آن وضعیت، عملا تقاضایی برای خرید سرمایه‌ای ملک وجود نداشت. شرایط روزهای پایانی خرداد و ابتدایی تیر روی سطح «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها اثر کاهشی گذاشت. اتفاقی که برخی کارشناسان مطرح حوزه اقتصاد مسکن از جمله حسین عبده‌تبریزی آن را به «رکود عمیق، وضعیت بغرنج، تقاضای معلق، تصمیمات هیجانی و ...» تعبیر کردند. با این حال، طی روزهای پس‌از آتش‌بس، بازار مسکن به نوعی در حال گذار از شوک قبل است.در مقطع فعلی اما خلأ آمار رسمی از روند قیمت قطعی معاملات مسکن، به پارادوکس فعالان ساختمانی، ابهام بیشتری داده است.

سازنده‌ها از سال ۹۹ تاکنون با «تورم بالای تولید مسکن و ساختمان» دست به گریبان هستند. نرخ رشد هزینه ساخت و‌ساز در برخی فصول سال‌های اخیر تا مرز ۱۰۰ درصد نیز صعود کرد. این در حالی است که متوسط تورم ساخت مسکن طی نیمه اول دهه ۹۰، رقمی معادل ۹.۹ درصد بود. این نرخ ناگهان در سال ۹۷ به ۴۷ درصد می‌رسد، در سال ۹۸ سطح ۳۵ درصد را تجربه می‌کند و در سال ۹۹ به  قله ۷۶ درصدی می‌رسد.

آخرین آمار از نبض تورم ساخت مسکن مربوط به زمستان سال ۱۴۰۳ است که نرخ رشد هزینه ساخت‌وساز (منهای رشد قیمت زمین) را ۳۸ درصد نشان می‌دهد. این نرخ همچنان برای سازنده‌های مسکن و سرمایه‌گذاران ساختمانی بسیار بالاتر از سطح متعارف است؛ زیرا در همین سال گذشته که میزان رشد قیمت فروشنده‌ها کمتر از ۲۰ درصد بود. نبود قدرت خرید مسکن و همچنین کاهش شدید تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک در سال گذشته به دلیل وجود ریسک‌ تنش نظامی به عنوان عامل کاهنده میل به سرمایه‌گذاری ملکی، باعث شد در سال ۱۴۰۳ سازنده‌ها نتوانند به تناسب «قیمت تمام‌شده» و رشدهایی که در هزینه ساخت متحمل شدند، قیمت فروش ساختمان‌ها را تعیین کنند. 

در حال حاضر برای بازیگران ساختمانی این سوال وجود دارد که در شرایطی که تورم ساخت مسکن پایین نیامده، چگونه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان کاهشی شده است. این سوال می‌توانست در ابتدای تیر که بازار شاهد کاهش قیمت پیشنهادی فایل‌ها بود، با انتشار آمار رسمی قیمت قطعی فروش، تا حدودی جواب داده شود. با این حال واقعیت آن است که معاملات صورت گرفته در هفته‌های گذشته بسیار کم‌عمق و به ویژه طی جنگ ۱۲روزه در حد «توقف خرید و فروش» در برخی محله‌ها و مناطق بوده است. از طرفی، سهم نوسازها در کاهش رخ‌داده سطح قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها نیز فاکتور دیگری است، به خصوص آنکه یک فعال ساختمانی در شرایط ناپایداری بازار، احتمالاً سنجیده‌تر از سایر معدود بازیگران حاضر در صحنه عمل می‌کند و تصمیم‌گیری برای عرضه یا فعالیت را به «بعداز وضعیت هیجانی بازار» موکول می‌کند.

اکنون بازار مسکن همچنان در رکود است. بخش زیادی از این رکود به «اتفاقاتی که از سال ۹۷ به بعد» در حوزه ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی رخ داد، مربوط می‌شود که نتیجه آن منجر به«کاهش قدرت خرید مصرف‌کننده، تسلط خریدهای سرمایه‌ای در بازار با تلقی پناهگاه تورمی و همچنین تضعیف توان مالی و اقتصادی سرمایه‌گذاران ساختمانی» شد. رکود معاملات و ساخت مسکن طی پایان خرداد و ابتدای تیرماه نیز سنگین‌تر از قبل شد.

چشم‌انداز این بخش در ماه‌های آینده منوط است به «سطح انتظارات فعالان اقتصادی نسبت به شرایط». چنانچه سطح ریسک‌ اصلی تا حدی کاهش پیدا کند، شاید عمق بسیار پایین معاملات خرید تاحدودی ترمیم شود. در حوزه تولید نیز «سطح تورم» منوط است به «وضعیت کارگاه‌ها و کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی در مواجهه با خاموشی تابستانی»؛ ضمن آنکه موضوع نیروی کار ساختمانی نیز معضلی است که هر دو، روی هزینه ساخت‌وساز و قیمت تمام‌شده مسکن، چالش‌هایی برای سرمایه‌گذاران به وجود می‌آورد.