مسکن ملی در یک قدمی بحران

مسئولان در دوره‌های گذشته برای اجرایی کردن طرح‌های مسکن، به جای ساخت مستقیم واحدهای مسکونی، اقدام به واگذاری زمین در بسیاری از شهرها و روستاها کردند. این تصمیم، مشکلات گسترده‌ای را به همراه داشت. از بین بردن طبیعت و اراضی کشاورزی تا ایجاد چالش‌های فراوان در تامین زیرساخت‌های مورد نیاز واحدهای مسکونی، نمونه‌هایی از این مشکلات هستند. به‌ویژه تامین آب این مناطق که به یکی از نگرانی‌های بزرگ تبدیل شده است.

ساخت خانه‌های یک طبقه علاوه بر مصرف انرژی بالا، نیاز به منابع آبی بیشتری دارد. از سوی دیگر، گسترش شهرها نیازمند توسعه فضای سبز و انجام آبیاری و روشنایی شهری است که همه این موارد مصرف بیشتری از منابع را در بر دارد. جالب اینکه بیشتر این زمین‌ها در مناطق بیابانی و کویری واگذار شده است که معضلات زیست‌‌محیطی را شدت می‌‌بخشد.

گسترش شهرها با هزینه پنهان زیست‌‌محیطی

در شهرهای قم و کرمان حدود ۴‌هزار هکتار و در یزد بیش از ۳‌هزار هکتار زمین برای ساخت و ساز برنامه‌ریزی شده است. در قم، یک شهرک جدید با مساحت ۲۵۰۰ هکتار برای واحدهای یک طبقه و زمین‌های ۲۰۰ و ۳۰۰ متری طراحی شده است. صرفاً تصور کاشت درختان و گل و گیاه این خانه‌ها نشان‌دهنده حجم بالای مصرف آب در این شهرک است، در حالی که خود شهر با بحران آب مواجه است.

این گونه واگذاری زمین، یکی از نمونه‌های بحران آفرین در توسعه شهری بوده است که در مناطق مختلف کشور به اشکال متنوع دیگر بروز پیدا کرده. حال باید به دنبال راه‌های جایگزینی بود. یکی از این مسیرها که اخیراً مورد توجه قرار گرفته، نوسازی بافت‌های فرسوده شهری است. این مناطق اغلب از زیرساخت‌های مناسبی برخوردارند و نوسازی آنها نیازمند افزایش مساحت فضای سبز نیست. این مناطق به دلیل دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، از موقعیت‌های مناسبی برخوردارند.

پتانسیل بافت‌های فرسوده شهری

مشکل بزرگ در نوسازی بافت‌های فرسوده، کمبود سرمایه و محدودیت‌های تراکم است. برای جذب سرمایه، گاهی مشوق‌هایی مانند تراکم و طبقه اضافی اعطا می‌شود. یکی از روش‌های نوین که در ایران هنوز به صورت گسترده استفاده نشده، انتقال حق توسعه است. این روش که در سطح بین‌المللی نیز جدید و پیچیده به حساب می‌آید، معمولاً برای حفظ کاربری‌های سبز و زراعی و تاریخی درون شهرها به کار گرفته می‌شود.

در این روش، مالکان اراضی سبز و طبیعی می‌توانند تراکم ساختمانی مصوب طرح تفصیلی را به مناطق دیگری منتقل کرده یا آن را بفروشند. از سوی دیگر، بافت‌های فرسوده به عنوان مناطقی برای جذب این تراکم‌های انتقالی مشخص می‌شوند. در نتیجه، ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده صرفه اقتصادی پیدا کرده و در عین حال، اراضی سبز و طبیعی حفظ خواهند شد.

<

توصیه به تغییر مسیر توسعه شهرها

شهر تهران، به عنوان بزرگ‌ترین شهر ایران، سهمی بیش از ۳۶۳‌هزار واحد از مجموع ۴ میلیون مسکن برنامه‌ریزی شده در قالب مسکن ملی دارد. حدود نیمی از این واحدها در محدوده شهر تهران برنامه‌ریزی شده و بقیه به شهرهای اطراف و شهرک‌های نوساز منتقل شده‌اند. زمین مورد نیاز این انتقال بیش از ۳۶۰۰ هکتار برآورد شده بود.

در حالی که فضای باز در استان تهران محدود بوده و نقش بسیار مهمی در تلطیف هوا، تولید غذا و دیگر کاربردها دارد، بافت فرسوده شهر ظرفیت تامین حدود ۱۰۰ تا ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی در سال را دارا می‌باشد. توصیه می‌شود که وزارت راه و شهرسازی نسبت به انتقال حق مسکن ملی شهروندان تهرانی به همین بافت‌های فرسوده اقدام کند.

این روش می‌تواند حتی در مناطق دیگر ایران اجرا شود. انتقال حق ساخت از مناطق کویری به مناطق ساحلی مانند جنوب کشور که برای سرمایه‌گذاری جذابیت بیشتری دارند، یکی دیگر از گزینه‌های مناسب است.