سقوط بازار اجاره با تیر خلاص اتباع؛ مستاجران در شوک تصمیم دولت

حضور گسترده اتباع خارجی، به‌خصوص در کلان‌شهرهایی همچون تهران، مشهد و کرج، طی سال‌های اخیر تأثیر قابل توجهی بر بازار اجاره مسکن داشته است. افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و با قیمت متوسط، به‌ویژه در مناطق کم‌برخوردار و جنوبی شهر، سبب شد تا مالکان با انگیزه کسب سود بیشتر، نرخ اجاره را به‌شکلی غیرواقعی بالا ببرند.

این اتفاق باعث شد تا مستأجران ایرانی، به‌خصوص اقشار کم‌درآمد، وارد رقابت ناعادلانه‌ای شوند که توان مالی لازم برای مقابله با آن را نداشتند. این تحول، قوانین عرضه و تقاضای بازار را دچار اختلال کرد و نوعی تورم کاذب در مناطق فرسوده و حاشیه‌نشین شهرها ایجاد کرد.

همچنین بسیاری از قراردادهای اجاره‌ای خارج از سیستم‌های ثبت رسمی انجام گرفته و همین موضوع نظارت و کنترل دولت بر بازار را با چالش مواجه کرده است. نبود اطلاعات دقیق از حجم و محل سکونت اتباع خارجی، عملاً فرایند سیاست‌گذاری در بخش مسکن را سخت‌تر کرد.

در ماه‌های اخیر، به نظر می‌رسد رویکرد دولت نسبت به این مسئله تغییر کرده است. اقداماتی نظیر افزایش توجه به ساماندهی وضعیت اقامت و اشتغال اتباع، نظارت بیشتر بر عملکرد بنگاه‌های املاک، و جلوگیری از اجاره بدون ثبت در سامانه‌های رسمی نشان‌دهنده عزم جدی‌تری از سوی دولت برای کنترل تأثیرات منفی این جمعیت بر بازار اجاره است.

به موازات این موارد، دولت با تسریع در ساخت مسکن اجتماعی و افزایش عرضه در مناطق فرسوده تلاش دارد بخشی از کمبود بازار را جبران کند و تا حدودی تعادل‌ ازدست‌رفته را بازگرداند. اگرچه مسیر پیش‌رو همچنان طولانی است، اما این تغییرات گویای این حقیقت است که مسئله اجاره‌نشینی اکنون تنها یک مشکل اقتصادی نیست، بلکه به یک دغدغه اجتماعی و امنیتی برای دولت تبدیل شده است.

تحول در عرضه املاک کلنگی

داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به روندهای اخیر در بازار مسکن بیان کرد: اگرچه هنوز آمار رسمی دقیقی در دست نیست، اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد با افزایش خروج اتباع خارجی از کشور، تعداد املاک کلنگی عرضه‌شده در مناطق کم‌برخوردار و جنوبی شهر قابل توجه بوده است.

وی افزود: بسیاری از املاکی که پیش‌تر در اختیار اتباع خارجی بودند، اکنون با قیمت‌هایی برابر با سال گذشته در بازار عرضه می‌شوند و همین مسئله باعث کاهش نرخ اجاره در این حوزه شده است.

بیگی‌نژاد اضافه کرد: این کاهش قیمت تنها در بخش املاک کلنگی محسوس بوده و در حوزه آپارتمان‌ها، نرخ‌ها با افزایش نسبت به سال گذشته روبه‌رو شده‌اند. البته حجم معاملات همچنان در حالت رکود باقی مانده است.

<

چالش‌های زیرساختی سامانه‌های ثبت قرارداد

نایب رئیس اول اتحادیه املاک با انتقاد از سامانه‌های ملکی موجود اظهار داشت: سامانه‌های «کاتب» و «خودنویس» برای ثبت قراردادهای اجاره طراحی شده‌اند، اما مشکلات زیرساختی جدی در آنها مشاهده می‌شود که انجام فرآیند ثبت قراردادها را برای مشاورین املاک سخت‌تر کرده است.

وی ادامه داد: سامانه خودنویس کاربران را ملزم به ثبت‌نام در سامانه املاک و اسکان می‌کند و عدم ثبت‌نام، مشاور املاک را در دسته متخلفان قرار می‌دهد، در حالی که این سامانه از نظر زیرساختی آماده نیست.

بیگی‌نژاد افزود: پیش‌تر از سامانه املاک و مستغلات با بایگانی ۳۰ میلیونی برای خدمات‌رسانی استفاده می‌شد، اما اکنون در سامانه‌های فعلی حتی برای تمدید قرارداد، باید قرارداد جدید ثبت شود که این مسئله مخالفت مشاوران املاک را به دنبال داشته است.

مسائل قانونی و تأثیر مستقیم بر مستأجران

وی تصریح کرد: همچنان شماری از مالکان از ارائه کد رهگیری امتناع می‌کنند و خلأ‌های قانونی موجود باعث شده مستأجران در دریافت وام ودیعه با مشکلات جدی مواجه شوند. این در حالی است که برای اثبات محل سکونت، وجود قرارداد ثبت‌شده در سامانه ضروری است.

نایب رئیس اتحادیه املاک با اشاره به موضوع خانه‌های خالی اظهار داشت: زیرساخت‌های موجود برای شناسایی این خانه‌ها کافی نیست و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به‌دلیل این مشکلات با موانع روبه‌رو شده است.

در انتها، بیگی‌نژاد تأکید کرد: تا زمانی که سامانه‌های فنی از نظر زیرساختی بهبود نیابند، امکان اجرای کامل قوانین و همکاری جامع از سوی مردم و مشاوران املاک وجود ندارد.

<