کارگردان اصلی بازار اجاره چه صحنه‌ای رقم زد؟ / افت خفیف تب اجاره‌بها

تب اجاره‌بهای مسکن در شهرهای کشور در تیرماه نسبت به خرداد امسال، با افت خفیف همراه شد. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به تازه‌‌‌‌ترین آمار رسمی منتشر شده در خصوص تغییرات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در کشور نشان می‌دهد، اگرچه بازار اجاره به لحاظ هزینه‌‌‌‌اجاره‌‌‌‌نشینی برای مستاجرها همچنان پرحرارت است اما در تیرماه درجه تب این بازار به شکل خفیف در مقایسه با خرداد کاهش یافت. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در کشور از ۶/ ۲‌درصد در خردادماه، به ۴/ ۲‌درصد در تیر رسید. این موضوع نشان‌دهنده آن است که سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بهای مسکن کشور در تیرماه در مقایسه با خردادماه به شکل خفیف کم شده است یا تورم ماهانه اجاره مسکن شهرها، کاهش یافته است

این در حالی است که خردادماه، بعد از 7 ماه متوالی کاهش رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در کشور، تورم اجاره، در مسیر افزایش قرار گرفت. رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در خردادماه امسال در حالی 6/ 2‌درصد به ثبت رسید که در اردیبهشت ماه این میزان 7/ 1‌درصد بود. اکنون اما، نرخ رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن به عنوان یک شاخص مهم در سبد هزینه خانوارها در تیرماه 2/ 0 واحد‌درصد نسبت به همین نرخ در خردادماه کم شده و تورم اجاره در مسیر کاهش قرار گرفته است. این وضعیت حاوی دو پیام مهم برای سیاستگذار مسکن است.

ولین پیام آن است که بر اساس آنچه در آمارهای رسمی از وضعیت بازار اجاره کشور در تیرماه منعکس شده است، مسیر تغییرات اجاره‌‌‌‌بها که در پایان بهار امسال بعد از 7 ماه کاهش، افزایشی شده بود بار دیگر در مسیر کاهش قرار گرفته است. از آنجا که تغییرات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن منعکس‌کننده تغییرات تورم یا نرخ رشد اجاره‌‌‌‌بهاست، بنابراین افزایش یا کاهش نرخ رشد شاخص نشان‌دهنده افزایش یا کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بهاست.

انعکاس تورم عمومی بر اجاره

پیام دوم این شرایط به انعکاس نقش کارگردان اصلی بازار اجاره، در کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها در تیرماه، مربوط می‌شود.

عد از آنکه بررسی تحولات شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در کشور در خردادماه، از تغییر مسیر تورم در این بازار نسبت به 7 ماه قبل از آن و افزایشی شدن سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها در پایان بهار 1402، خبر داد، «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که چهارم تیرماه امسال با عنوان «آلارم تورمی از بازار اجاره» در همین صفحه منتشر کرد ضمن تشریح نقش سه عامل اصلی در تغییر مسیر تورم اجاره‌‌‌‌ کشوری، کارگردان اصلی صعودی شدن رشد اجاره‌‌‌‌بها در کشور را نیز معرفی کرد.

در این گزارش اعلام شد، انعکاس «تورم مسکن»، «تورم عمومی» و «اثر سیاست‌‌‌‌های دستوری برای مهار تورم اجاره» منجر به افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه شد. خردادماه امسال اثر رشد قیمت مسکن در پایان سال گذشته و همچنین اثر تورم عمومی بالا در ماه‌‌‌‌های قبل با تاخیر به بازار اجاره رسید؛ از سوی دیگر سیاست‌‌‌‌های دستوری برای مهار تورم اجاره که عملا در سال‌های قبل منجر به نتیجه عکس در این بازار شد، بار دیگر، ابلاغ شد. مجموعه این عوامل منجر به افزایش سرعت رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌‌بها در کشور شد. اما در این میان «تورم عمومی» به عنوان بازیگر اصلی صعود تورم اجاره در پایان بهار معرفی شد. در این گزارش گفته شد: «در این میان، عامل اول یا محرک پرقدرت‌تر، «تورم عمومی » و سرایت با تاخیر اثر صعود تورم عمومی ابتدای سال بر بازار اجاره خردادماه است. تورم عمومی نقطه به نقطه در دو ماه اول سال معادل 56‌درصد به ثبت رسیده است. حتی اسفند ماه 1401 نیز تورم عمومی نقطه به نقطه 54‌درصد بود. تورم عمومی ماهانه اسفند ماه 1401 نیز 6/ 6درصد بود.صعود تورم عمومی با تاخیر به بازار اجاره منتقل شده و منجر به افزایش سرعت رشداجاره‌بها می‌شود.»

انعکاس این تحلیل «دنیای‌اقتصاد» را می‌توان در کارنامه تورم اجاره اولین ماه از تابستان 1402 مشاهده کرد. در تیرماه، تغییرات ماهانه تورم عمومی، صفر شد. یعنی رشد ماهانه 2 درصدی بهای کالاها وخدمات (تورم عمومی) که در خردادماه 2‌درصد بود در تیرماه نیز 2‌درصد به ثبت رسید. این وضعیت رشد صفر تورم عمومی یا شتاب صفر قیمت‌ها در سبد هزینه خانوارها را نشان می‌دهد و به این معناست که به همان اندازه‌‌‌‌ای که بهای کالاها وخدمات مصرفی خانوارها در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه افزایش داشت (2 درصد) در تیرماه نیز همین میزان رشد در بهای کالاها و خدمات (2 درصد) به ثبت رسیده است.

اثر شتاب صفر قیمت‌ها در سبد هزینه‌‌‌‌ای خانوارها در تیرماه روی تورم اجاره نیز منعکس شده است. یعنی در ماهی که به لحاظ تغییرات ماهانه، تورم عمومی رشد صفر درصدی داشته است، تورم اجاره نیز در مسیر کاهش قرار گرفته و از سرعت رشد آن در مقایسه با ماه قبل-خرداد- کاسته شده است. این وضعیت این پیام را به سیاستگذار مخابره می‌کند که اگر به دنبال کاهش و مهار تورم در بازار اجاره به عنوان اصلی‌‌‌‌ترین وهزینه‌‌‌‌برترین فاکتور هزینه‌‌‌‌ای در سبد خانوارهای مستاجر است، لازم است در وهله اول سیاست‌‌‌‌های موثر در مهار تورم عمومی را به کار گرفته و آنها را اجرایی کند.

هم‌‌‌‌اکنون به طور متوسط هر خانوار معمولی در شهر تهران برای اجاره یک واحد مسکونی معمولی باید مبلغی بین 8 تا 10 میلیون تومان در ماه هزینه کند. این میزان در سایر شهرها به طور متوسط به ماهانه 4 تا 5 میلیون تومان می‌‌‌‌رسد. شرایطی که در تیرماه امسال در بازار اجاره رصد شد و در آمار رسمی در شکل کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها در این ماه نسبت به ماه قبل منعکس شد، نشان می‌دهد راهکار اصلی کاهش ومهار تورم اجاره، از مسیر اجرای سیاست‌‌‌‌های کنترل ومهار تورم عمومی عبور می‌کند. چرا که بخش زیادی از موجرها از اجاره‌‌‌‌بها برای پوشش هزینه‌‌‌‌های زندگی خود استفاده می‌کنند و ارقام اجاره‌‌‌‌بهای مسکن را متناسب با وضعیت تورم عمومی افزایش می‌دهند.

پیش‌بینی تورم اجاره امسال

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد اگر بازار اجاره تا پایان سال با همین شرایط ثبت تورم ماهانه 2 تا 5/ 2 درصدی به کار خود خاتمه دهد، تورم نقطه به نقطه اجاره در پایان سال به حول و حوش 27‌درصد می‌‌‌‌رسد. به این معنا که رشد اجاره‌‌‌‌بها در پایان 1402 نسبت به پایان 1401 معادل 27‌درصد خواهد شد.

از آنجا که قراردادهای اجاره در عمده موارد یکساله است از این رو پیش‌بینی تورم نقطه‌‌‌‌به نقطه اجاره‌‌‌‌ موضوع مهمی است. یک نکته مهم در این رابطه آن است که اگرچه تورم نقطه به نقطه 27 درصدی اجاره نسبت به تورم‌‌‌‌های نقطه‌‌‌‌به نقطه 50 درصدی در هر کدام از دو سال اخیر، به شکل محسوس و قابل ملاحظه کمتر است اما این موضوع تنها به معنای کاهش التهاب در بازار اجاره امسال (البته به شرط تحقق) خواهد بود.

به این معنا که تنها التهاب و درجه حرارت در بازار اجاره مسکن امسال نسبت به تب بالا و نقطه جوش اجاره در دو سال اخیر کمتر می‌شود اما همچنان بازار اجاره به لحاظ رشد اجاره‌‌‌‌بها، در وضعیت تب تورمی باقی خواهد ماند. تب بازار اجاره زمانی قطع خواهد شد که تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره به زیر 20‌درصد برسد و به میانگین تاریخی تورم نقطه به نقطه اجاره یعنی سطح 17 درصدی نزدیک شود.

راهکار بازگشت به این شرایط نیز همان‌‌‌‌گونه که توضیح داده شد در وهله اول از مسیر کنترل و مهار تورم عمومی عبور می‌کند. اگر تورم عمومی مهار شود به صورت خودکار تورم مسکن نیز مهار شده و تب اجاره‌‌‌‌بها از این ناحیه نیز فروکش خواهد کرد. همچنین با فروکش کردن تب اجاره‌‌‌‌بها نیازی به اعمال سیاست‌‌‌‌های دستوری در این بازار نیز نخواهد بود و همین توقف سیاست‌‌‌‌های دستوری افزایش عرضه واحدهای استیجاری به بازار را به همراه خواهد داشت.تیرماه امسال همچنین تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره روند کاهشی طی کرد. شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال قبل 9/ 37‌درصد رشد کرد که این رشد یک واحد‌درصد از رشد این شاخص در خردادماه کمتر است. رشد شاخص اجاره‌‌‌‌بهای مسکن در خردادماه امسال نسبت به خردادسال قبل 9/ 38‌درصد گزارش شده بود.

منبع: دنیای اقتصاد