تیر خلاص افغانی ها به مستاجران ایرانی / قیمت اجاره خانه نجومی شد

موضوع حضور گسترده اتباع خارجی در کشور، به ویژه در سال‌های اخیر، به یکی از دغدغه‌های مهم در بازار مسکن، به ویژه بخش اجاره، تبدیل شده است. اگرچه مهاجرت می‌تواند در برخی شرایط فرصت‌هایی برای رشد اقتصادی فراهم کند، اما در شرایط فعلی ایران، که با تورم بالا، رکود اقتصادی و ضعف در تولید مسکن مواجه است، افزایش تقاضا از سوی مهاجران به فشار مضاعف بر بازار اجاره منجر شده است.

در بسیاری از شهرهای بزرگ، به ویژه تهران، رشد بی‌رویه جمعیت مهاجر باعث افزایش رقابت برای اجاره واحدهای مسکونی شده است. مالکان، در مواجهه با تقاضای فزاینده و بدون نظارت کافی، گاهی ترجیح می‌دهند واحدهای خود را با قیمت‌هایی بالاتر به اتباع خارجی اجاره دهند؛ چرا که برخی از این افراد حاضرند مبالغ بالاتری برای سکونت در مناطق خاص پرداخت کنند. این وضعیت، نه‌تنها قیمت‌ها را از حالت تعادل خارج کرده، بلکه مستأجران داخلی را نیز در مضیقه قرار داده است.

یکی از آثار مستقیم این فشار، افزایش نرخ اجاره‌بها در مناطق پایین‌دست و حاشیه‌نشین است؛ جایی که اقشار کم‌درآمد به دنبال سرپناهی حداقلی هستند، اما با تقاضای بالای مهاجران، شاهد رشد غیرمنطقی نرخ اجاره شده‌اند. این موضوع به شکل‌گیری نوعی رقابت نابرابر انجامیده که در آن شهروندان ایرانی، با درآمدهای محدود و قدرت خرید پایین، در حال از دست دادن توان اجاره‌نشینی در مناطق حتی متوسط شهری هستند.

افزون بر این، بخش قابل توجهی از معاملات اجاره با اتباع، خارج از مسیرهای رسمی ثبت می‌شود. این امر نه‌تنها رصد و کنترل بازار را برای نهادهای ناظر دشوار کرده، بلکه فضا را برای سوداگری و افزایش نرخ‌های نامتعارف فراهم ساخته است. در چنین شرایطی، سیاست‌های حمایتی دولت برای مستأجران به‌درستی عمل نمی‌کنند، چرا که آمارهای رسمی، تصویر دقیقی از وضعیت واقعی بازار ارائه نمی‌دهند.

در نهایت، ادامه این روند بدون ساماندهی مهاجرت و کنترل بازار اجاره، می‌تواند شکاف‌های اجتماعی را تعمیق بخشد و نارضایتی عمومی را افزایش دهد. برای کاهش این فشار، نیاز به تدوین و اجرای سیاست‌های مشخص در زمینه کنترل اجاره‌بها، محدودیت در اجاره به مهاجران در مناطق پرتقاضا، و همچنین تقویت نظارت بر معاملات غیررسمی وجود دارد. در غیر این صورت، بازار اجاره مسکن بیش از پیش از تعادل خارج خواهد شد.

بر اساس ضوابط قانونی، ثبت قراردادهای ملکی صرفاً باید با واحد پولی ریال و از طریق سامانه‌های رسمی انجام شود. با این حال، در فضای آنلاین، برخی پلتفرم‌های درج آگهی اقدام به انتشار مواردی می‌کنند که در آن‌ها پرداخت اجاره‌بها با ارزهای خارجی مانند دلار و یورو عنوان شده است.

این روند، نوعی بازار غیررسمی و فاقد نظارت را شکل داده که با عبور از مقررات موجود، زمینه‌ساز آشفتگی در بازار مسکن و فشار مضاعف بر مستأجران شده است. فقدان شفافیت و نبود نظارت موثر بر این بخش، خطر تعمیق شکاف اقتصادی در بازار اجاره را نیز به همراه دارد.

در روزهایی که بازار اجاره مسکن برای بسیاری از شهروندان ایرانی به دغدغه‌ای جدی تبدیل شده، نگاهی به برخی سکوهای اینترنتی نشان می‌دهد بخشی از آگهی‌ها با واحد پول دلار یا یورو منتشر می‌شوند. در این آگهی‌ها، خانه‌هایی در مناطق شمالی تهران یا نقاط خاص شهری به اتباع خارجی و شهروندان اجاره داده می‌شود و مبلغ اجاره از ماهی ۲ هزار دلار تا حدود ۴ هزار دلار یا یورو درج شده است. این در حالی است که این نوع قیمت‌گذاری خارج از چارچوب رسمی و قانونی ثبت معاملات ملکی در کشور انجام می‌گیرد.

<

آشفتگی محسوس در بازار

بررسی میدانی نشان می‌دهد این آگهی‌ها معمولاً بدون اطلاعات کامل مالک، بدون شماره صنفی مشاور املاک و خارج از ضوابط مشاوران رسمی در فضای مجازی منتشر می‌شود.

در برخی موارد، حتی تماس با درج‌کننده آگهی نشان می‌دهد قراردادها به‌صورت دست‌نویس و بدون ثبت در سامانه‌های رسمی انجام می‌گیرد؛ امری که عملاً ریسک‌های حقوقی و مالی سنگینی برای طرفین معامله به‌ویژه مستأجران خارجی در پی دارد.

مشاوران املاک نیز نسبت به گسترش این روند هشدار می‌دهند. یکی از مشاوران فعال در منطقه زعفرانیه تهران در گفت‌وگو با میزان گفت: موارد متعددی داشتیم که اتباع خارجی و مردم پس از پرداخت اجاره دلاری، به‌دلیل نبود قرارداد رسمی، امکان پیگیری حقوقی نداشتند چراکه در بسیاری از این موارد، حتی مالک از درج قرارداد رسمی امتناع کرده است.

وی تأکید کرد که برخی سودجویان با دور‌زدن مشاوران رسمی و بهره‌گیری از فضای مجازی، قراردادهای غیررسمی تنظیم می‌کنند که خارج از هرگونه چارچوب قانونی است.

از دیگر چالش‌های این نوع معاملات می‌توان به نبود امکان پیگیری بانکی، عدم امکان ارائه به دادگاه در صورت بروز اختلاف و همچنین خطرات مرتبط با پولشویی و معاملات مشکوک ارزی اشاره کرد.

با توجه به سیاست‌های سخت‌گیرانه بانک مرکزی در زمینه نگهداری ارزهای خارجی و محدودیت‌هایی مانند سقف ۱۰ هزار یورویی برای نگهداری ارز، این‌گونه معاملات در تعارض با مقررات اقتصادی و مالی کشور قرار دارند.

<

امکان ثبت قرارداد با ارز خارجی در سامانه‌های کاتب و خودنویس وجود ندارد

کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که ادامه روند انتشار آگهی‌های دلاری در سکوهای اینترنتی، ضمن بی‌اثر کردن تلاش‌های نهادهای نظارتی در ساماندهی بازار مسکن، بار اضافی بر دوش دستگاه قضایی نیز خواهد گذاشت. از این‌رو انتظار می‌رود نهادهای متولی، از جمله وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و پلیس فضای مجازی، با رویکرد هماهنگ نسبت به شناسایی و مسدودسازی این نوع تخلفات اقدامات عملیاتی انجام دهند.

داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفت‌وگو با میزان با اشاره به انتشار روزافزون آگهی‌های اجاره مسکن با هزینه دلاری، نسبت به غیرقانونی‌بودن این نوع معاملات هشدار داد و گفت: طبق قانون، قراردادهای ملکی باید صرفاً به‌صورت ریالی و از طریق سامانه‌های رسمی کاتب و خودنویس ثبت شوند. این سامانه‌ها در اختیار دفاتر مجاز مشاوران املاک قرار دارند.

وی افزود: بر اساس قانون ساماندهی اجاره مسکن، تمام همکاران ما در دفاتر مشاوران املاک موظف هستند معاملات را در این ۲ سامانه ثبت کنند. هیچ‌گونه امکان ثبت قرارداد با ارز خارجی در آن‌ها وجود ندارد بلکه تخلف قانونی محسوب می‌شود.

بیگی‌نژاد با ابراز نگرانی از رواج آگهی‌های دلاری در فضای مجازی تصریح کرد: نکته قابل تأمل این است که چگونه پلتفرم‌های فضای مجازی، به‌راحتی چنین آگهی‌هایی را منتشر می‌کنند؛ در حالی که ثبت قانونی این قراردادها در سامانه‌های رسمی ممکن نیست. این وضعیت، زمینه‌ساز تضییع حقوق مردم در مبادلات مالی شده و همچنین امکان پیگیری قضایی در صورت بروز اختلاف را نیز از بین می‌برد.

نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: با توجه به ضوابط بانک مرکزی درباره مبارزه با پولشویی و محدودیت نگهداری ارزهای خارجی مانند دلار و یورو، انجام چنین معاملاتی نه از منظر قانونی پذیرفته است و نه امکان رصد مالی آن‌ها از طریق شبکه بانکی کشور وجود دارد. از این رو، چنانچه یکی از طرفین قرارداد با مشکلی مواجه شود، امکان ثبت شکایت رسمی نیز از بین می‌رود.

به گفته نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تنظیم و ثبت قراردادهایی خارج از سامانه و چارچوب‌های قانونی برای مشاوران املاک مجاز وجود ندارد از این رو آمار رسمی در این زمینه نیز موجود نیست.

<