فرمول طلایی تبدیل رهن و اجاره سال 1404 برای مستأجران و موجران

راهنمای زیر کمک می‌کند ضمن درک صحیح از فرمول تبدیل رهن به اجاره، عوامل موثر بر قیمت‌گذاری را بشناسید و زودتر به توافقی منصفانه دست پیدا کنید.

روش اول؛ محاسبه رهن کامل بر اساس درصدی از ارزش کل ملک

این روش بن و پایه تعیین ارزش یک ملک در بازار اجاره است. مشاور املاک درصد مشخصی از ارزش کل ملک را به عنوان مبلغ رهن کامل در نظر می‌گیرد. این درصد بسته به منطقه، امکانات ملک، شرایط بازار و توافق مالک و مستأجر متغیر است، اما معمولاً بین ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش ملک محاسبه می‌شود.

مشاور املاک پس از تخمین ارزش روز ملک، با توجه به عرف منطقه، رهن کامل را تغییر می‌دهد. در این حالت، ابتدا اجاره‌بها صفر خواهد بود.

اگر ارزش ملک فرض را 10 میلیارد تومان در نظر بگیریم و عرف منطقه برای تعیین رهن کامل را 15 درصد محاسبه کنیم، مستأجر باید 1.5 میلیارد تومان برای رهن کامل پرداخت ‌کند. مالک برای بالا بردن شانس موفقیت خود می‌‌تواند با استفاده از فرمول تبدیل رهن به اجاره کمک بگیرد و بخشی از پول را در قالب پول پیش و بخش دیگر را به عنوان اجاره ماهیانه دریافت کند.

روش دوم؛ تعیین اجاره ماهانه خالص بر اساس درصدی از ارزش ملک

در این روش، درصد بسیار ناچیزی از ارزش ملک به عنوان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود. این روش به تنهایی کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد و بیشتر در ترکیب با روش رهن و اجاره دیده می‌شود. معمولاً این درصد بین دو دهم درصد تا پنج دهم درصد ارزش ملک برای اجاره ماهانه است.

این روش معمولاً برای املاکی با ارزش بسیار بالا به کار می‌رود که مالک تمایلی برای دریافت رهن ندارد. املاک تجاری که اجاره آنها صرفاً بر اساس ارزش ملک محاسبه می‌شود نیز از همین فرمول استفاده می‌کنند.

بیایید یک مثال بزنیم؛ ملکی با ارزش 10 میلیارد تومان را در نظر بگیرید که عرف منطقه در آن حوالی سه‌ دهم درصد است. در این حالت، مستأجر ماهانه 30 میلیون تومان اجاره می‌پردازد و تا پایان مدت قرارداد از شر پرداخت رهن راحت است.

روش سوم؛ فرمول پرکاربرد تبدیل رهن به اجاره

پرکاربردترین شیوه برای تعیین نرخ اجاره‌بها در ایران همین روش است؛ جایی که مستأجر مبلغی را به عنوان ودیعه (رهن) می‌پردازد و مبلغی را نیز به عنوان اجاره ماهانه. فرمول تبدیل رهن و اجاره به مالک و مستأجر این امکان را می‌دهد که نسبت رهن به اجاره را بر اساس توان مالی خود یا نیازهایشان تنظیم کنند.

اساس کار در این روش، بر یک فرمول استاندارد استوار است که در آن هر مبلغ مشخص از رهن (معمولاً یک میلیون تومان) معادل یک مبلغ مشخص از اجاره (معمولاً ۳۰ هزار تومان تا ۵۰ هزار تومان) در نظر گرفته می‌شود. این نرخ تبدیل (معمولاً سه تا پنج درصد) بین مالک و مستأجر و با توجه به عرف منطقه قابل توافق است.

فرض کنید مالک می‌خواهد واحد ٨٠ متری که ١٠ میلیارد تومان ارزش دارد را به بازار عرضه کند. راه‌حل رایج این است که قیمت کل ساختمان را تقسیم بر هشت ‌کنند و عدد به دست آمده این مرتبه به دو قسمت تقسیم شود. نیمه اول به عنوان رهن در نظر گرفته خواهد شد و برای نیمه دوم، به ازای هر 100 میلیون تومان، سه میلیون اجاره محاسبه می‌کنند.

مستاجر و صاحبخانه با کمک این روش نهایتا می‌توانند روی 625 میلیون پول پیش و ماهی 18 تا 19 میلیون اجاره به تفاهم برسند.

روش چهارم؛ قیمت‌گذاری هوشمند با مقایسه املاک مشابه منطقه

مشاوران املاک با بررسی نرخ رهن و اجاره املاک مشابه (از نظر متراژ، منطقه، سال ساخت، امکانات، موقعیت و ...) در بازار، یک محدوده قیمتی برای ملک مورد نظر خود به دست می‌آورند. این مقایسه به آن‌ها کمک می‌کند تا اطمینان حاصل کنند که قیمت پیشنهادی رقابتی و منطبق با شرایط روز بازار است.

این روش، پایه و اساس تمامی روش‌های دیگر است و مشاوران املاک به صورت مداوم از آن استفاده می‌کنند. برای درک بهتر وضعیت، می‌‌توان واحدهای ٨٠ متری مشابه در همان محدوده را بررسی کرد و مثلا به عدد یک میلیارد تومان رهن و 15 میلیون تومان اجاره، یا رهن 500 میلیون و اجاره 30 میلیون رسید.

مشاور با استفاده از این اطلاعات و فرمول تبدیل، یک قیمت متعادل و رقابتی برای ملک پیشنهاد خواهد داد.

کلیدواژگان بازار رهن و اجاره؛ اصطلاحات رایج که باید بدانید