کلاهی که بازار مسکن سر مردم گذاشت!

اختلافات جدی میان تیم‌های تصمیم‌گیرنده درباره منشأ مشکلات بازار مسکن، مسیر آینده این صنعت را در هاله‌ای از ابهام فرو برده است. بخشی از سیاست‌گذاران معتقدند کاهش تولید علت اصلی این بحران است، در حالی که گروه دیگری افت توان خرید خانوارها و کاهش قدرت تقاضا را به عنوان عامل کلیدی معرفی می‌کنند.

دوگانگی در شناسایی علل بحران

این اختلاف نظر، موجب شده است که تصمیم‌گیری‌های کلان مرتبط با مسکن در وضعیت سردرگمی قرار گیرد. بسته به اینکه کدام دیدگاه مبنای سیاست‌گذاری شود، پیامدها می‌تواند تفاوت‌هایی چشمگیر داشته باشد؛ یا وضعیت بازار مسکن وخیم‌تر خواهد شد یا بهبودی نسبی مسیر را تغییر خواهد داد.

تحلیل‌های مبتنی بر ۵ تصویر رسمی از وضعیت اقتصادی حوزه مسکن، تاکید می‌کنند که در حال حاضر اصلی‌ترین معضل این بازار، «کاهش قدرت خرید خانوارها از جمله دهک‌های متوسط و بالاتر» است. این مشکل، دو عامل اصلی را مسئول خود می‌داند.

تشخیص دشوار صورت‌مسأله

اختلاف نظرهای مداوم در سیاست‌گذاری مسکن، طی ماه‌های اخیر تصمیم‌گیری مناسب در این حوزه را با چالش جدی روبه‌رو کرده است. در حالی که یک گروه، «رکود در تولید ساختمان» را عامل اصلی عنوان می‌کند، گروه دیگر «مشکلات اقتصادی بیرونی» را به عنوان منشأ این بحران معرفی می‌کنند. حال سؤال این است که متهم اصلی چه کسی یا چه چیزی است؟

به تازگی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و دفتر اقتصاد مسکن اعلام کرده‌اند: در شرایط کنونی، معضل اصلی «عدم امکان خانه‌دار شدن برای خانوارهای کم‌درآمد به دلیل وضعیت اقتصادی» است؛ وضعیتی که حتی امکان اجاره‌نشینی را برای این گروه‌ها دشوار کرده است.

<

۵ تصویر کلیدی از «بحران مسکن»

داده‌های رسمی مرتبط با عرضه و تقاضای مسکن طی دهه گذشته نشان می‌دهد تحلیل آن‌ها می‌تواند عوامل اصلی «بحران مالکیت و دسترسی به مسکن» را شناسایی کند. این اطلاعات شامل ۵ تصویر مرتبط با رشد بخش ساختمان، فقر مسکن، روند سرمایه‌گذاری، تورم تولید و سیاست‌های مسکن‌سازی دولتی است. منشأ این مشکلات را می‌توان در «تورم عمومی بالا» و «رشد اقتصادی پایین» جست‌وجو کرد.

روند رشد بخش ساختمان

تحلیل‌ها نشان می‌دهد کاهش تولید نقش چندانی در ایجاد مشکل نداشته است. از سال ۹۰ تا سال ۱۴۰۲، متوسط سالانه رشد بخش ساختمان ۳.۳ درصد بوده، در حالی که رشد کل اقتصاد تنها ۱.۳ درصد است. این موضوع نشان می‌دهد که شدت رکود در این بخش کمتر از سایر بخش‌ها بوده و مشکل اصلی در جای دیگری نهفته است.

کارشناس برجسته مسکن، فردین یزدانی، نیز این نکته را تأیید می‌کند که رشد بخش ساختمان نسبت به رشد اقتصادی، پیشروی بیشتری داشته و مشکل اصلی به «کیفیت پایین رشد اقتصادی» برمی‌گردد.

تصویر آماری فقر مسکن

سهم هزینه مسکن در سال ۱۴۰۲ به بیش از ۴۲ درصد رسیده است، رقمی بی‌سابقه که نشان‌دهنده فشار شدید اقتصادی بر خانوارهاست. در حالی که نرخ متعارف این سهم معمولا زیر ۳۰ درصد است.

همچنین، شاخص «دسترسی به مسکن» در سال‌های اخیر در وضعیتی بحرانی قرار گرفته است. براساس این شاخص، در‌آمد خانوارها برای تأمین مسکن کافی نیست. در تهران این شاخص به عدد ۲۰ رسیده که نشان‌دهنده شدت بحران است.

<

سرمایه‌گذاری ساختمانی و تورم تولید

حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در دهه اخیر رشد ناچیزی داشته است. این موضوع مرتبط با بحران اقتصادی ‌است که به دلیل تورم بالا، میزان سرمایه‌گذاری را کاهش داده و تولید مسکن را محدود کرده است.

از سوی دیگر، تورم تولید باعث شده هزینه ساخت‌و‌ساز به شدت افزایش یابد، در حالی که توان خرید برای خریداران کاهش یافته است. این دو عامل، ترکیبی کشنده برای بازار مسکن ایجاد کرده‌اند.

وضعیت مسکن‌سازی دولتی

بسیاری از پروژه‌های مسکن دولتی ناکام مانده‌اند و تنها بخش کمی از خانوارهای کم‌درآمد توانسته‌اند از این خانه‌ها بهره‌مند شوند. از سوی دیگر، بازار زمین نیز تحت کنترل برخی نهادها و ساختارهای انحصاری قرار دارد که دسترسی به زمین و مسکن مناسب را دشوارتر کرده است.

بنابراین، حل بحران دسترسی به مسکن نیازمند سیاست‌های جدی در زمینه اجاره‌دهی مسکن و کاهش تورم اقتصادی است. به گفته کارشناسان، تنها از طریق تغییر در سیاست‌های موجود می‌توان وضعیت بازار مسکن را بهبود بخشید.