بحران بزرگ 1404 مستاجران را تحت فشار قرار داد
اقتصاد 100- علیرغم تلاش‌های دولت برای توسعه مسکن روی زمین‌های ۹۹ ساله، آمارها نشان می‌دهد ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده شهری با استقبال بیشتری از سوی سازندگان و متقاضیان مواجه شده است، زیرا این مناطق به زیرساخت‌های شهری و امکانات سکونتی نزدیک‌تر هستند.
این امر ریشه در مزایای ذاتی بافت‌های فرسوده نسبت به زمین‌های حاشیه شهر دارد و نشانگر تمایل عمومی مردم به سکونت در مناطق پرجمعیت و دارای زیرساخت است.
چالش‌های زمین‌های ۹۹ ساله
بررسی‌ها نشان می‌دهد آنچه به‌عنوان "زمین ۹۹ ساله ارزان" مطرح می‌شود، در عمل چنین نیست. زیرا هزینه‌های گسترده‌ای برای ایجاد زیرساخت‌ها و خدمات شهری در مناطق حاشیه‌ای به دوش دولت و عموم مردم منتقل می‌شود. در مقابل، بافت فرسوده از پیش دارای بخشی از خدمات لازم است و همین موضوع، علاوه بر کاهش هزینه‌های توسعه، انتخاب این بافت‌ها را به‌صرفه‌تر و منطقی‌تر می‌کند.
لزوم تمرکز بر نوسازی بافت فرسوده
تأمین مسکن یکی از دغدغه‌های اصلی بخش قابل‌توجهی از جامعه طی سال‌های گذشته بوده است. با توجه به جهش‌های قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید اقشار کم‌درآمد، این دغدغه روزبه‌روز جدی‌تر شده است. در این میان، ساخت مسکن در زمین‌های خارج از شهر (زمین ۹۹ ساله) اگرچه به‌عنوان گزینه‌ای اقتصادی مطرح است، اما نتایج آن لزوماً به‌صرفه‌تر از ساخت مسکن در بافت شهری نیست.
ساخت مسکن در بافت فرسوده سه مزیت اساسی دارد:
اقبال بیشتر مستاجران در مناطق شهری
کاهش قابل‌توجه هزینه‌های ایجاد زیرساخت
ایمنی بیشتر برای ساکنان در برابر چالش‌های زیست‌محیطی
عملکرد دولت در پروژه‌های مسکنی
بررسی‌ها نشان می‌دهد که مزایای تمرکز بر ساخت‌وساز در بافت فرسوده از ابتدا مشخص بود؛ اما با‌این‌حال سیاست‌گذاران حوزه مسکن به حمایت از ساخت‌وساز در زمین‌های بدون زیرساخت رفته و بخش عمده تسهیلات و حمایت‌ها را در این قالب صرف کرده‌اند. این تصمیمات منجر به افزایش هزینه‌ها و کاهش استقبال مردم شده است.
نوع ساخت‌وساز تعداد واحد ساخته‌شده تعداد واحد تکمیل‌شده| زمین‌های ۹۹ ساله | ۶۰۰ هزار واحد | ۳۵ هزار واحد |
| بافت فرسوده | ۳۰۰ هزار واحد | ۱۰۰ هزار واحد |
چالش‌های پیش‌رو و پیشنهادهای کارشناسی
در شرایط کنونی، متوسط قیمت مسکن در بافت فرسوده شهر تهران تقریباً ۳۰ درصد کمتر از متوسط قیمت مسکن در این شهر است. این موضوع نشان‌دهنده اقتصادی بودن توسعه ساخت‌وساز در بافت فرسوده در مقایسه با ساخت در زمین‌های ۹۹ ساله واقع در حاشیه شهرهاست. پیشنهاد کارشناسان ادامه حمایت از بخش خصوصی در پروژه‌های ساخت‌وساز شهری و تمرکز بر نوسازی مناطق فرسوده است.
