موج شوک در بازار! بدشانسی‌های بزرگ مستاجران تکمیل شد

در دهه‌های گذشته، به ویژه دهه‌های ۵۰، ۷۰ و ۸۰، تسهیلات بانکی توانست نقش مهمی در رونق و توسعه بازار ساخت‌وساز مسکن ایفا کند، اما امروز شرایط پیچیده شده است. سیستم فعلی تأمین مالی مسکن نه تنها به عنوان ابزاری برای تحریک بازار عمل نمی‌کند، بلکه عواملی چون کاهش حجم و ناکارآمدی این تسهیلات سبب شده بازار مسکن دچار رکود شود.

برای احیای این تسهیلات، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی و همچنین بالا رفتن سقف وام خرید و ساخت ضروری است. کاهش تورم و افزایش قدرت خرید مردم نیز از شرایط لازم است تا بتوانند از پس بازپرداخت اقساط تسهیلات برآیند. همچنین اعطای وام خرید به افراد پیش‌خرید کننده در پروژه‌های ساخت‌وساز می‌تواند به کاهش رکود در قلمرو ساخت و معاملات مسکن کمک کند.

در سال گذشته، میزان کل تسهیلات ریالی اعطا شده به تمام حوزه‌های اقتصادی کشور ۷ هزار و ۶۰۰ همت بود که بخش مسکن تنها ۴۱۳ همت از این رقم را دریافت کرد و به این ترتیب سهم این بخش به ۵.۴ درصد از کل تسهیلات رسید. این کاهش، یکی از عوامل اصلی افت تولید و معاملات در بازار مسکن در سال‌های اخیر است.

<

کاهش ارزش واقعی وام‌های مسکن

در سال ۱۴۰۳، نظام بانکی سهمی معادل ۴۰۳ همت تسهیلات به بخش مسکن اختصاص داد. از این رقم، ۱۱۰ همت به بخش خرید و فروش، ۱۳۴ همت به ساخت‌وساز و ۱۶ همت به تعمیرات خانه تعلق گرفت. باقی مانده تسهیلات به مواردی مانند ودیعه مسکن و وام‌های دیگر اختصاص داشت.

اما آنچه مهم است کاهش ارزش واقعی این تسهیلات است. در حالی که تسهیلات اعطا شده به بخش خرید مسکن نسبت به سال قبل رشد اسمی ۸ درصدی داشت، میزان واقعی این تسهیلات با توجه به تورم ۲۰ درصدی در این بخش کاهشی ۱۲ درصدی را نشان داد. همچنین تسهیلات اعطا شده به بخش ساخت‌وساز با تورم ۳۰ درصدی، افتی ۴۰ درصدی را در میزان واقعی خود تجربه کرد.

وام‌های تعمیرات نیز با کاهش اسمی ۵۰ درصدی و تورم ۳۰ درصدی، از نظر واقعی افت چشمگیر ۸۰ درصدی را ثبت کردند. همچنین سهم وام تعمیرات از کل تسهیلات بانکی کشور در سال ۱۴۰۳ تنها ۰.۲ درصد بود. این وضعیت، نیاز به تغییرات اساسی در نحوه تخصیص و پرداخت تسهیلات را ضروری می‌سازد.

در حال حاضر سقف وام ساخت مسکن در کشور ۵۰۰ میلیون تومان است، که این رقم با هزینه‌های ساخت یک آپارتمان همخوانی ندارد. حتی افزایش تسهیلات خرید مسکن نیز نتوانسته گره رکود بازار را باز کند؛ زیرا ارقام فعلی، هم در بخش خرید و هم تعمیرات، تناسبی با واقعیات قیمت‌ها ندارد.

<

راهکار جدید: تسهیلات «دومنظوره»

غلامرضا سلامی، تحلیلگر مسکن، بر این باور است که اقدامات فوری و کارشناسانه در بخش ساخت‌وساز و معاملات مسکن می‌توانند راهگشا باشند. او معتقد است استفاده از روش‌های پیش‌فروش و امکان تأمین زمین توسط دولت می‌تواند بخشی از مشکلات را حل کند.

سلامی توضیح داد که تسهیلات موجود با توجه به قیمت‌های فعلی مسکن در شهرهای بزرگ، سهم ناچیزی در تأمین هزینه خرید دارد و نمی‌تواند ابزار قدرتمندی برای تحریک بازار مسکن باشد. علاوه بر این، افزایش تسهیلات به تنهایی نمی‌تواند کمک‌کننده باشد، زیرا بسیاری از مردم توان بازپرداخت اقساط سنگین را نخواهند داشت.

وی پیشنهاد داد دولت می‌تواند به جای فروش زمین با قیمت‌های بالا، آن را به صورت رایگان در اختیار سازندگان قرار دهد، و هزینه زمین را در بازه‌های طولانی مدت پس از استهلاک از خریداران دریافت کند. همچنین، سازندگان می‌توانند از وام‌های دومنظوره بهره‌مند شوند که تأمین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز را تسهیل می‌کند. این روش می‌تواند هم منابع مالی دولت را حفظ کند و هم فشار مالی کمتری به خریداران وارد سازد.