کابوس بهاره مستاجران آغاز شد

در چنین شرایطی، افزایش تسهیلات بانکی به واقع همچون افزودن سوخت به آتش بازار مسکن عمل می‌کند. عدم تولید واحدهای مسکونی کافی و عرضه محدود آن‌ها، در کنار رشد جمعیت و تقاضای انباشته، موجب شده ورود پول بیشتر به بازار تنها انتظارات تورمی را بالا ببرد.

سازندگان و فروشندگان با اطلاع از افزایش توان اسمی مشتریان، قیمت‌ها را باز هم بالاتر می‌برند؛ همین مسئله فاصله میان توان واقعی خرید و قیمت نهایی مسکن را بیشتر کرده و شرایط دور باطل را ایجاد می‌کند.

دور باطل افزایش تسهیلات بانکی

این چرخه معیوب شامل افزایش مبلغ وام، رشد قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید و مطالبه دوباره برای بالا بردن وام است؛ بدون اینکه مشکلی از کمبود واحدهای مسکونی یا افزایش قیمت‌ها حل شود.

برای اصلاح این شرایط، مهار پایدار قیمت‌ها از طریق سیاست‌های ضدسوداگرانه و افزایش عرضه واحدهای مسکونی متناسب با تقاضای اقشار متوسط و کم درآمد حیاتی است. تنها در چنین شرایطی است که تسهیلات بانکی می‌توانند واقعاً کمک‌کننده باشند.

تأثیر تسهیلات جدید بر بازار مسکن

افزایش سقف وام مسکن به ۷۸۰ میلیون تومان اقدامی است که اخیراً بانک مسکن اجرا کرده است. این تصمیم در ظاهر حمایتی به نظر می‌رسد، اما بدون تضمین مهار قیمت‌ها و تنظیم عرضه، نتیجه معکوس خواهد داشت.

تجربه‌های پیشین نشان داده‌اند در شرایط نامتعادل بازار، افزایش مبلغ تسهیلات به جای کمک به خانه‌دار شدن، قیمت مسکن را تحریک می‌کند و قدرت خرید متقاضیان را کاهش می‌دهد.

در روز ۱۵ اردیبهشت، بانک مسکن مجدداً سقف وام خرید، ساخت و تعمیر مسکن را بالا برده و این رقم را از ۵۶۰ میلیون به ۷۸۰ میلیون تومان رسانده است. با این حال آیا این تغییر می‌تواند بر حل مشکلات بازار مسکن اثرگذار باشد؟

افزایش انگیزه و چالش‌های ساخت و ساز

افزایش تسهیلات ممکن است انگیزه سازندگان برای تولید واحدهای بیشتر را بالا ببرد. اما مشکلاتی نظیر تورم مصالح ساختمانی و افزایش هزینه‌های ساخت باعث شده تأثیرات این سیاست محدود شود و روند صدور پروانه‌های ساختمانی همچنان نزولی باشد.

برخی معتقدند رشد مبلغ وام مسکن، اجتناب‌ناپذیر است زیرا نسبت پوشش قیمت ملک توسط تسهیلات در ایران بسیار پایین‌تر از کشورهای دیگر است. اما بدون مهار تورم و افزایش واقعی عرضه، این سیاست تنها به رشد بیشتر قیمت‌ها منجر می‌شود.

بحران تعادل در بازار مسکن

بازار مسکن ایران با عدم تعادل پایدار بین عرضه و تقاضا روبه‌رو است. باوجود افزایش تقاضا ناشی از رشد شهرنشینی و جمعیت، عرضه کافی وجود ندارد، و این شرایط افزایش قیمت‌ها را تشدید کرده است.

عوامل کلان اقتصادی مانند نرخ تورم عمومی، نوسانات ارزی و سیاست‌های پولی نیز به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زنند. همچنین تورم مصالح ساختمانی به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت‌ها مطرح است.

مسکن، مثلثی با سه ضلع چالش‌زا

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، می‌گوید مشکل مسکن یک مثلث سه‌ضلعی است. ضلع اول کمبود عمدی زمین‌های قابل ساخت است که دولت نقش هدایت‌کننده دارد. ضلع دوم ضعف شدید در قانونگذاری این حوزه است و ضلع سوم به سوءمدیریت نظام بانکی بازمی‌گردد.

او افزود: بانک‌ها بخش عمده‌ای از سرمایه‌های مردم را در احتکار زمین و مسکن هزینه کرده‌اند و این شرایط باعث شده چالش بازار مسکن پیچیده‌تر شود.

شکست نهضت ملی مسکن

گودرزی اشاره کرد که عدم پرداخت کامل تسهیلات تکلیفی در قالب طرح جهش تولید ملی موجب شد تنها ۲ درصد از مصوبه‌های تسهیلاتی اجرا شود و این طرح به شکست برسد.

او تأکید کرد که بانک‌ها با ارائه تسهیلات سود بالا به اجاره‌های کمرشکن دامن زده و بحران مسکن را تشدید کرده‌اند. به عقیده وی، نظام بانکی باید بازطراحی شود و بخش مسکن ساماندهی شود.

ضرورت پرداخت تسهیلات مؤثر

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن، گفت: در مقایسه با عرف جهانی، تسهیلات مسکن در ایران همچنان ناکافی و با بهره بالا است. او افزود که در سایر کشورها تا ۹۵ درصد ارزش ملک تحت پوشش تسهیلات قرار می‌گیرد؛ اما در ایران این سهم بسیار کمتر است.

او پیشنهاد داد برای اصلاح وضعیت بازار، باید تحقیقات دقیقی صورت گیرد و سیاست‌هایی مؤثرتر طراحی شود. به گفته وی، بازسازی بافت‌های فرسوده یکی از راهکارهای مناسب برای رفع این چالش‌هاست.

اهمیت بازسازی بافت‌های فرسوده

او با اشاره به بازسازی بافت‌های قدیمی گفت: ارائه وام‌های بدون بهره برای این مناطق می‌تواند راهکاری مؤثر باشد. همچنین، بانک‌ها باید به جای سرمایه‌گذاری در ساخت و احتکار، اعتبارات را به افراد ساکن در مناطق فرسوده اختصاص دهند.