دو اشتباه کلیدی در بازار اجاره مسکن از دیدگاه کارشناسان

طبق دستورالعمل دولتی، مدیران مسکن ۲۶ استان کشور موظف شدند نرخ مجاز رشد اجاره‌بها برای سال جدید را تعیین کنند. این اقدام، ادامه روند تعیین سقف رشد اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ محسوب می‌شود که به جای تنظیم واقعی بازار، نتیجه‌ای تزئینی به همراه داشته است.

شکست سیاست‌گذاری دستوری در بازار اجاره

بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که نرخ دستوری ۲۵ درصدی در سال گذشته موثر واقع نشده و تورم واقعی اجاره‌بها به بیش از ۴۰ درصد رسید. این عدم تاثیر گذاری، نگرانی‌هایی از جمله کاهش عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای را نیز به همراه داشت. برخی کارشناسان معتقدند سیاست تعیین سقف رشد اجاره‌بها نه تنها نتوانست تورم را مهار کند، بلکه موجرها را از ورود به بازار اجاره منصرف کرد.

این وضعیت مشابه تجربه کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) است که در آنها نیز مداخله دولتی باعث کاهش عرضه و افزایش فشار به مستاجران شد.

تعیین سقف یا کریدور برای نرخ رشد اجاره‌بها

بازار اجاره مسکن در ایران با توجه به ماهیت بازار محور خود، نیازمند سیاست‌گذاری دقیق‌تر است. انتخاب بین تعیین سقف رشد اجاره یا کریدور تورم عمومی موضوعی است که باید با دقت بیشتری بررسی شود. برخی کارشناسان پیشنهاد می‌دهند که به جای تعیین سقف ثابت، بازه‌ای از نرخ رشد اجاره به همراه مشوق‌هایی برای موجران در نظر گرفته شود.

به عنوان نمونه، در مصوبه اخیر شورای عالی مسکن به موجرانی که نرخ دولتی را رعایت کنند، وام تعمیرات آپارتمان به میزان ۲۸۰ میلیون تومان اختصاص داده می‌شود. این سیاست تشویقی می‌تواند باعث ترغیب موجران به رعایت نرخ مجاز شود.

تورم اجاره‌بها و مداخله دولتی

علی فرنام، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، معتقد است که تعیین سقف رشد اجاره‌بها هرچند به طور کامل موثر نبود، اما از افزایش بیش از حد اجاره جلوگیری کرد. وی گفت: در دوران کرونا نیز محدودیت ۲۵ درصدی برای کنترل اجاره‌بها تصویب شد که تا حدی توانست فشار بر مستاجران را کاهش دهد.

از منظر تاریخی نیز، مداخله دولت در تعیین سقف اجاره‌بها از دهه‌های گذشته در ایران وجود داشته و ابزارهایی برای کنترل بازار بوده است. چنین اقداماتی در اکثر موارد به تنظیم بازار و کاهش فشار بر مستاجران کمک کرده است.

چشم‌انداز بازار اجاره در سال جدید

با توجه به تغییرات احتمالی در بازارهای موازی، تورم اجاره‌بها در سال جاری ممکن است با شیب ملایمی کاهش یابد. البته تاثیرگذاری این روند به سیاست‌گذاری دولت در حوزه بازار مسکن و اجاره بستگی دارد. اگر سیاست‌های فعلی اصلاح شوند، بازار اجاره می‌تواند از فشارهای تورمی کنونی رهایی یابد.

جدول مقایسه تورم عمومی و تورم اجاره‌بها

مقایسه بازار اجاره ایران با سایر کشورها

فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، به وابستگی بازار اجاره به قیمت مسکن اشاره کرده و تاکید می‌کند که دخالت دولت بدون توجه به ماهیت ناهمگن بازار اجاره مسکن غیرممکن است. او معتقد است که سیاست‌گذاری مناسب در بخش مسکن می‌تواند اثرات مستقیمی بر بازار اجاره داشته باشد.

در کشورهای دیگر، میزان ودیعه اجاره تنها برابر با یک تا دو ماه اجاره است، اما در ایران میزان ودیعه چند برابر اجاره تعیین می‌شود که فشار بیشتری را بر مستاجران وارد می‌کند.

جمع‌بندی

با توجه به شرایط اقتصادی و تورم موجود، برنامه‌ریزی دقیق و اصلاح سیاست‌های فعلی برای تنظیم بازار اجاره ضروری به نظر می‌رسد. تعیین سقف رشد اجاره‌بها، هرچند اثراتی کنترلی دارد، اما باید با برنامه‌ای جامع‌تر و مشوق‌های موثر همراه شود تا فشار بر مستاجران کاهش یابد و بازار اجاره از مشکلات موجود فاصله گیرد.