پشت پرده عجیب عامل خرابکاری در طرح مسکن ملی فاش شد!

سهل‌انگاری نظام بانکی در ایفای نقش حمایتی خود از طرح‌های تأمین مسکن، به‌ویژه در پرداخت وام‌های مرتبط با طرح نهضت ملی مسکن، همراه با گرایش فزاینده بانک‌ها به بنگاه‌داری و فعالیت‌های غیرتخصصی، ضربه سنگینی به جریان ساخت‌وساز در کشور وارد کرده است. این در حالی است که قانون جهش تولید مسکن، صراحتاً بانک‌ها را موظف به تأمین مالی سالانه ساخت یک میلیون واحد مسکونی کرده بود؛ اما بی‌توجهی به این الزام قانونی و نبود نظارت مؤثر باعث شده بسیاری از پروژه‌ها در مراحل ابتدایی متوقف شوند یا با تأخیرهای طولانی روبه‌رو باشند.

در نتیجه این کم‌کاری، نه تنها عرضه مسکن در بازار به‌شدت کاهش یافته، بلکه بار روانی ناشی از عقب‌ماندن پروژه‌ها باعث تضعیف اعتماد عمومی به طرح نهضت ملی شده است. از سوی دیگر، افزایش هزینه‌های ساخت، تورم مصالح ساختمانی و ناتوانی انبوه‌سازان در ادامه پروژه‌ها بدون تسهیلات بانکی، فشار مضاعفی بر بخش خصوصی وارد کرده و عملاً تحقق وعده خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد را با اما و اگرهای جدی همراه ساخته است.

ادامه این روند، بدون ورود جدی دولت و الزام سیستم بانکی به اجرای کامل تعهداتش، می‌تواند اهداف کلان دولت در حوزه عدالت اجتماعی، کنترل بازار اجاره و سامان‌دهی مسکن را به خطر بیندازد. به همین دلیل، اصلاح رویکرد بانک‌ها و اجرای دقیق و شفاف قانون، بیش از هر زمان دیگری ضروری به نظر می‌رسد.

وضعیت بازار مسکن از ابتدای شکل‌گیری دولت‌ها، به‌ویژه در دهه‌های اخیر با معضلات جدی از جمله عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، رکود همراه با افزایش قیمت همراه بوده است، همچنین عدم رفع موانع‌های این حوزه مهم در زمان درست و از سوی دیگر شانه خالی کردن مسئولان موجب شد تا معضلات تشدید و کلاف خانه‌دار شدن عموم افراد جامعه روز به روز پیچیده‌تر شود.

مشکلات بحرانی در حوزه مسکن رئیس جمهور شهید دولت سیزدهم را بر آن داشت تا وعده ساخت ۴ میلیون مسکن طی چهار سال با عنوان «نهضت ملی مسکن» را عنوان کند، البته از سوی دیگر در روزهای پایانی دولت دوازدهم (سال ۱۳۹۹) بر اساس نیاز کشور طرح ساخت یک میلیون واحد در سال با عنوان «ساخت مسکن حمایتی» در مجلس شورای اسلامی هدف‌گذاری شد.

بر اساس این گزارش، همزمان با آغاز به کار دولت سیزدهم، این طرح همزمان با وعده شهید جمهور به قانون تبدیل شد، البته این مصوبه به‌نوعی بستر و پشتوانه قانونی برای وعده رئیس جمهور دولت سیزدهم محسوب می‌شد.

وعده نهضت ملی مسکن سید ابراهیم رئیسی، رئیس جمهور شهید دولت سیزدهم در ۳۰ اردیبهشت ۱۴۰۳ با سانحه سقوط بالگرد نیمه تمام ماند و وظیفه اتمام این پروژه برعهده دولت چهاردهم شد.

کم‌کاری بانک‌ها در نهضت ملی مسکن

نکته حائز اهمیت اینجاست که یکی‌از جدی‌ترین موانع پیش روی طرح نهضت ملی مسکن، عدم همراهی نظام بانکی در پرداخت تسهیلات مصوب است. طبق قانون، بانک‌ها موظف‌اند سالانه ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند. با این حال، بسیاری از بانک‌ها یا منابع لازم را تخصیص نداده‌اند یا در فرآیند پرداخت وام، سخت‌گیری‌هایی ایجاد کرده‌اند که موجب سردرگمی متقاضیان شده است.

«عبدالجلال ای ری» سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به کم‌کاری بانک‌ها در خصوص نهضت ملی مسکن، می‌گوید: بررسی عملکرد بانک‌های سینا و پست بانک در اجرای ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، با محوریت پرداخت تسهیلات به حوزه مسکن در دستورکار بود.

به گفته وی؛ بر اساس گزارش‌های ارائه‌شده از سوی کمیته مسکن و شهرسازی کمیسیون، دیوان محاسبات و وزارت راه نشان داد که عملکرد بانک سینا در طول سه سال گذشته، کمتر از یک‌سوم تعهدات خود بوده و پست بانک نیز حدود ۲۶ درصد از تعهداتش را عملیاتی کرده است. این در حالی است که یکی‌از مهم‌ترین موانع در اجرای قانون جهش تولید مسکن، عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات است.

سخنگوی کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد: مطابق با قانون، در صورت عدم تحقق تعهدات بانکی، بانک‌ها مشمول جریمه مالیاتی خواهند شد. بنابراین، بانک‌های سینا و پست بانک برای اعمال جریمه به سازمان امور مالیاتی معرفی می‌شوند.

وام مسکن؛ تکلیف قانونی بانک‌ها

بر اساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف‌اند تا سالانه حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند، اما گزارش‌ها و آمارهای مجلس شورای اسلامی حاکی از آن است که عمده بانک‌ها از این تکلیف قانونی تخطی کرده‌اند.

همچنین، «غلامرضا تاجگردون» رئیس کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس شورای اسلامی با انتقاد از رویکرد کنونی شبکه بانکی کشور، اظهار کرد: عملکرد فعلی بانک‌ها با جریان توسعه‌ای کشور هم‌راستا نیست.

وی با اشاره به انحراف برخی بانک‌ها از مأموریت‌های اصلی خود افزود: به نظر می‌رسد بانک‌ها درگیر مسائل جانبی و حاشیه‌ای از جمله بنگاه‌های اقتصادی تحت تملک خودشان که عملاً به اولویت اصلی آن‌ها تبدیل شده‌اند.

رئیس کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس با تأکید بر اینکه بخش عمده انتقادات متوجه بانک‌های دولتی و شبه‌دولتی است، خاطرنشان کرد: بانک‌های خصوصی وظایف خود را در قبال سهامداران انجام می‌دهند، اما بانک‌هایی که نقش پررنگی در تأمین منابع بالادستی دارند، در انجام این مسئولیت ملی موفق عمل نکرده‌اند.

بانک‌ها تمایلی به پرداخت وام‌های مسکن ندارند

کارشناسان بازار مسکن معتقدند که بانک‌ها به دلیل سودآور نبودن تسهیلات ساخت مسکن، تمایلی به ورود به این حوزه ندارند. تسهیلات مسکن در چارچوب نهضت ملی، با نرخ سود پایین و بازپرداخت بلندمدت همراه است که از نگاه بانک‌ها، بازگشت سرمایه را با تأخیر مواجه می‌کند. همین نگاه سودمحور سبب شده تا بانک‌ها منابع خود را به سمت بازارهای موازی و یا اعطای تسهیلات کلان به بنگاه‌های بزرگ و مشتریان خوش‌حساب سوق دهند.

در همین رابطه، سید منصور غیبی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نظام بانکی کشور در حال‌حاضر با ناترازی بسیار بالایی مواجه است، بر همین اساس نسبت به اعطای تسهیلات برای ساخت مسکن امتناع می‌کنند، گفت: دولت باید ملک‌هایی که در اختیار نهادهای دولتی به‌ویژه بانک‌ها است را به بازار مسکن تزریق کند، تا میزان زمین - مسکن و عرضه و تقاضا تعادل داشته باشد. البته بانک‌ها در حوزه مسکن وام نمی‌دهند، زیرا با توجه به کاهش نرخ سود وام مسکن از ۲۳ درصد به ۱۸ درصد رغبت بانک‌ها را برای سرمایه گذاری در حوزه ملک و آپارتمان را کاهش داده است.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه بانک‌ها بنگاه‌داری می‌کنند، ادامه داد: طی یک دهه اخیر بانک‌ها به سپرده مشتریان خود تا متوسط ۳۰ درصد سود بانکی دادند و با سپرده‌ها حجم زیادی ملک و املاک خریداری کردند، این روند نقطه عطفی برای گرانی مسکن بود، به عبارت دیگر سیاست گران شدن ملک در پی خرید مسکن توسط بانک‌ها در کشور شکل گرفت.

وی تاکید کرد: طبق آمار رسمی سایت کدال منتهی به سال ۱۳۹۹، در داخل ایران حدود ۳۷ میلیون متر مربع دارایی زمین و ملک آپارتمان‌های بانک‌ها است، در انتهای سال ۱۳۹۳ بر اساس ماده ۶۷ قانون رفع موانع ارتقای نظام مالی، بانک‌ها مقرر شدند تا در سه سال و طی هر سال ۳۳ درصد دارایی‌های خود را از جمله ملک، زمین و مازاد را واگذار کنند، که در زمینه هیچ اتفاقی رخ نداد.

غیبی ادامه داد: علاوه بر ناترازی که هم‌اکنون در بازار مسکن به چشم می‌خورد، یک ناترازی دیگر در عملکرد بانک‌ها به‌ویژه بانک مرکزی وجود دارد که اخیراً رئیس بانک مرکزی هم در راستای تسهیلات مسکن اعلام کرد که اگر تسهیلات بخش مسکن را پرداخت کنیم، تورم‌زا خواهد بود.

کارشناس بازار مسکن در پایان یادآور شد: در حال حاضر بیشتر پاساژهای نوساز توسط بانک‌ها انجام می‌شود، در نتیجه بنگاه داری بانک‌ها موجب آسیب رسیدن به بازار مسکن خواهد شد. دولت نباید در حوزه مسکن شعاری برخورد کند و باید آنچه که با واقعیت تطابق را مورد بررسی قرار دهد، عوامل ناترازی در حوزه بازار مسکن را شناسایی کند تا این بازار به سمت رونق جهش یابد.

تبعات کم‌کاری بانک‌ها در نهضت ملی مسکن

کم‌کاری نظام بانکی در تأمین منابع مالی نهضت ملی مسکن، یکی از اصلی‌ترین موانع پیشرفت این طرح ملی و تأثیرگذار در بازار مسکن کشور به شمار می‌رود. این وضعیت، علاوه بر تأخیر در ساخت پروژه‌ها، تبعات گسترده‌ای در حوزه اقتصادی و اجتماعی ایجاد کرده است که نیازمند توجه و اقدام مسئولان است.

نظام بانکی با تخصیص ناکافی تسهیلات و تأخیر در پرداخت وام‌های مسکن، روند پیشرفت پروژه‌های نهضت ملی را کند کرده است. بسیاری از سازندگان به دلیل عدم دریافت منابع مالی مورد نیاز، توان ادامه عملیات اجرایی را ندارند و این موضوع موجب توقف یا تأخیر در تکمیل واحدهای مسکونی شده است.

ابراهیم نجفی نماینده مردم آستانه‌اشرفیه و بندر کیاشهر با اشاره به بررسی تخلفات بانک‌ها در اجرای قانون جهش تولید مسکن، اظهار کرد: بر اساس ماده ۴ این قانون، بانک‌ها موظف بودند ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی سالانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما طبق آخرین گزارش دیوان محاسبات که در جلسه مشترک با مسئولان وزارت راه ارائه شد، در سه سال اول اجرای قانون، مجموع تکلیف تسهیلاتی بانک مرکزی به بانک‌ها بالغ بر ۱,۴۲۳ هزار میلیارد تومان بوده است، در حالی که عملکرد واقعی بانک‌ها تنها ۴۰۳ هزار میلیارد تومان گزارش شده است.

وی ادامه داد: این آمار نشان می‌دهد حدود ۱,۰۲۰ هزار میلیارد تومان از تعهدات بانکی در حوزه مسکن اجرایی نشده است. بر اساس تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌هایی که به تعهدات خود عمل نکنند، مشمول جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد تعهدات انجام‌نشده خواهند شد. بر این اساس، میزان جرایم مالیاتی تعیین‌شده برای این تخلفات بالغ بر ۲۰۴ هزار میلیارد تومان است که باید توسط سازمان امور مالیاتی از بانک‌ها دریافت و به صندوق ملی مسکن واریز شود.

نجفی با بیان اینکه تحقق این جریمه می‌تواند در تأمین زیرساخت‌های نهضت ملی مسکن مؤثر باشد، افزود: اما این موضوع به‌تنهایی راهگشای مشکلات حوزه مسکن نیست و بانک‌ها باید به وظایف قانونی خود عمل کنند، کما اینکه هم‌اکنون ترک فعل کرده‌اند. به همین دلیل با استناد به ماده ۲۳۴ آئین‌نامه داخلی مجلس، پرونده ترک فعل ۱۵ بانک را در زمینه عدم اجرای قانون جهش تولید مسکن تنظیم و به هیأت رئیسه مجلس ارسال شده است.

وی در پایان گفت: بانک‌هایی نظیر سرمایه، خاورمیانه، کارآفرین، اقتصاد نوین، پاسارگاد، سامان، پارسیان، آینده، ایران‌زمین، گردشگری، صادرات، ملل، شهر، رفاه، کارگران و کشاورزی، همگی عملکردی زیر ۳۰ درصد نسبت به تعهدات خود داشته‌اند. این مستندات بر اساس گزارش رسمی دیوان محاسبات کشور تهیه شده و درخواست رسیدگی به تخلفات این بانک‌ها در قالب ماده ۲۳۴ برای ارجاع به کمیسیون اقتصادی ارسال شده است.

افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران

به گزارش مهر، تأخیر در پرداخت تسهیلات، موجب افزایش هزینه‌های ساخت شده و سرمایه‌گذاران و سازندگان را با مشکلات مالی مواجه کرده است. این مسئله باعث کاهش انگیزه برای مشارکت در پروژه‌های نهضت ملی مسکن شده و به دنبال آن، کاهش عرضه مسکن در بازار را به همراه داشته است.

یکی از گروه‌هایی که بیشترین آسیب را از عملکرد ضعیف بانک‌ها متحمل شده‌اند، متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن هستند. بسیاری از این افراد با تأخیر در دریافت وام‌های مصوب، سردرگم و ناامید شده‌اند و این مسئله موجب کاهش اعتماد عمومی به طرح‌های مسکنی دولت شده است، زیرا هم‌اکنون بیش از ۵۰ درصد هزینه خانوارهای ایرانی در حوزه مسکن صرف می‌شود و عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن، مانعی جدی در مسیر خانه‌دار شدن مردم است.

همچنین از سوی دیگر کم‌کاری بانک‌ها در تأمین منابع نهضت ملی مسکن، به تشدید بحران مسکن دامن زده و فشار را بر بازار اجاره و خریدوفروش واحدهای مسکونی افزایش داده است. این موضوع به ویژه در کلان‌شهرها باعث افزایش قیمت‌ها و کاهش توان خرید خانوارها شده است.

کارشناسان اقتصادی تأکید دارند که برای عبور از این بحران، لازم است نظارت جدی بر عملکرد بانک‌ها در حوزه پرداخت تسهیلات مسکن افزایش یابد. زیرا طرح نهضت ملی مسکن به عنوان راهبردهای کلان کشور برای پاسخ به تقاضای انباشته مسکن در کشور است؛ اما تحقق این هدف بدون همراهی نظام بانکی ممکن نیست.

تداوم کم‌کاری بانک‌ها نه‌تنها پروژه‌های مسکن را با تأخیر روبه‌رو می‌کند، بلکه می‌تواند اعتماد عمومی به سیاست‌های مسکنی دولت را کاهش دهد. از این‌رو، نظارت مستمر و برخورد قانونی با بانک‌های متخلف، ضروری‌ترین اقدام در مقطع کنونی به شمار می‌رود.