قانون دریافت حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۴ / مستاجر چگونه می‌تواند مانع اجرای حکم تخلیه شود؟

 در سال ۱۴۰۴، یکی از مسائل حقوقی پرچالش در حوزه املاک، حکم تخلیه مستاجر است. در بسیاری از موارد، عدم پایبندی مستأجر به تعهدات ذکر شده در اجاره‌نامه، موجر (صاحب‌خانه) را ناچار به اقدام قانونی برای تخلیه ملک می‌نماید. در این مقاله، به بررسی دقیق قوانین تخلیه مستأجر در سال ۱۴۰۴، مدارک مورد نیاز، انواع قرارداد اجاره، روش‌های قانونی درخواست حکم تخلیه، و شرایط اجرای آن می‌پردازیم.

اجاره‌نامه چیست و چه اهمیتی در حکم تخلیه دارد؟

اجاره‌نامه قراردادی موقت بین موجر و مستأجر است که تعهدات دو طرف را مشخص می‌کند. بر اساس قانون، ذکر مدت زمان اجاره در قرارداد الزامی است و در صورت عدم درج مدت، قرارداد فاقد اعتبار خواهد بود.

انواع اجاره‌نامه از دید قانون

۱. اجاره محل سکونت (منزل مسکونی)
۲. اجاره محل کسب یا تجارت
۳. اجاره محل‌های خاص مانند درمانگاه و موسسات خیریه

در چه شرایطی می‌توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

بر اساس قوانین حقوقی، موجر می‌تواند در شرایط زیر برای دریافت حکم تخلیه مستاجر ۱۴۰۴ اقدام کند:

• اتمام مدت قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر
• عدم پرداخت اجاره‌بها به مدت سه ماه متوالی
• استفاده غیرقانونی یا غیرمشروع از ملک اجاره‌ای توسط مستأجر
• واگذاری ملک به شخص ثالث بدون رضایت موجر

مراحل قانونی صدور حکم تخلیه مستاجر

۱. اگر قرارداد رسمی باشد:

• مراجعه موجر به اداره ثبت اسناد و املاک
• ارائه مدارک لازم شامل سند مالکیت و اجاره‌نامه رسمی
• ثبت درخواست اجراییه تخلیه ملک

۲. اگر قرارداد غیررسمی باشد:

• مراجعه به دادگاه عمومی یا شورای حل اختلاف
• ارائه اجاره‌نامه عادی و مستندات تخلف مستأجر
• صدور حکم تخلیه در صورت تأیید شرایط قانونی

مدارک لازم برای دریافت حکم تخلیه مستاجر

برای طرح دعوی تخلیه، موجر باید مدارک زیر را ارائه دهد:

• سند مالکیت ملک
• نسخه‌ای از اجاره‌نامه (رسمی یا عادی)
• مدارک دال بر تخلف مستأجر (مثلاً اثبات عدم پرداخت اجاره یا انتقال غیرقانونی ملک)
• درخواست حکم تخلیه باید با استناد به ماده‌های قانونی ۱ و ۱۵ قانون سال ۱۳۶۲، مواد ۱ و ۳ قانون سال ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی انجام شود.

نحوه اجرای حکم تخلیه و زمان ابلاغ آن

• صدور حکم تخلیه توسط دادگاه یا شورا
• پس از صدور حکم، طی ۲۴ ساعت حکم به مستأجر ابلاغ می‌شود.
• مستأجر ۷۲ ساعت فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند.
• عدم امکان اعتراض به حکم تخلیه در این مرحله وجود دارد.

نکته مهم:

اجرای حکم منوط به پرداخت ودیعه یا پول پیش مستأجر توسط موجر است. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشده و رسید آن ارائه نگردد، اجرای حکم قانونی نخواهد بود.

صدور حکم تخلیه توسط اداره ثبت اسناد

• ۴۸ ساعت پس از صدور، ابلاغ به مستأجر صورت می‌گیرد.
• مستأجر نیز مانند قبل ۷۲ ساعت فرصت برای تخلیه دارد.
• موجر موظف است ودیعه را بازگرداند و رسید آن را به واحد اجرای ثبت ارائه کند.

توقف حکم تخلیه در چه شرایطی ممکن است؟

در برخی موارد، مستأجر می‌تواند مانع اجرای حکم تخلیه شود:

• ادعای تمدید قرارداد اجاره‌نامه
• ادعای جعلی بودن سند ارائه‌شده توسط موجر
• درخواست دادرسی فوری برای بررسی وضعیت قرارداد
• با توجه به فرصت محدود ۷۲ ساعته، مستأجر باید سریعاً اقدام به طرح دعوی توقف حکم تخلیه کند.

مطابق با قوانین تخلیه مستأجر ۱۴۰۴، موجر می‌تواند در موارد زیر اقدام به اخذ حکم تخلیه کند:

• عدم پرداخت اجاره به مدت سه ماه
• پایان مدت اجاره و عدم تمدید قرارداد
• استفاده غیرقانونی از ملک
• انتقال ملک به فرد دیگر بدون رضایت موجر